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近兩年房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整,行業(yè)競爭格局正在發(fā)生深刻變化。中指研究院與21世紀經(jīng)濟報道聯(lián)合發(fā)布報告《房地產(chǎn)行業(yè)競爭格局趨勢研究》,分析行業(yè)競爭格局趨勢,洞察新領域、新勢力的崛起,研究行業(yè)專業(yè)化分工呈現(xiàn)的特點。本專題為報告節(jié)選。
伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展持續(xù)面臨挑戰(zhàn),房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式、競爭格局正在發(fā)生變化。央國企經(jīng)營穩(wěn)健,融資保持通暢,品牌信任度高,市場份額在明顯提升。未來幾年,在行業(yè)重新平衡后,民企市場份額或?qū)⒂兴謴汀P袠I(yè)集中度下降,千億房企數(shù)量明顯減少。新力量民企在逆勢崛起,有望成為房地產(chǎn)行業(yè)新勢力。
當前央國企市場份額明顯提升,未來民企份額或?qū)⒂兴謴?/strong>房企只有土地資源在手,未來經(jīng)營才有保障。中指研究院以30家典型房企為樣本,分析企業(yè)2017年至2019年的拿地數(shù)據(jù)與2019年至2021年的銷售數(shù)據(jù)。可以看出,房企過去的拿地規(guī)模(2017年至2019年平均拿地金額)與未來的銷售業(yè)績(2019年至2021年平均銷售金額)存在明顯的正相關關系。這種正相關在央國企、混合所有制房企及民營房企中均存在且相似,表明房企有較多的土地儲備未來銷售業(yè)績增長才會有保障。圖:30家典型房企拿地規(guī)模與銷售業(yè)績關系數(shù)據(jù)來源:中指數(shù)據(jù)CREIS2021年房地產(chǎn)市場進入深度調(diào)整期,多數(shù)房企明顯放緩拿地節(jié)奏,但是央國企的拿地力度較強。在拿地金額TOP100企業(yè)中,從企業(yè)數(shù)量來看,央國企及地方城投數(shù)量占比始終過半,并于2022年合計超過80%。金額占比呈現(xiàn)同樣的變化趨勢,央國企及地方城投拿地金額占比在2022年大幅增加,合計超過80%。大型央國企拿地力度一直較高,華潤、中海、保利發(fā)展、建發(fā)、招商蛇口、越秀地產(chǎn)、中國鐵建、金茂等央國企一位列拿地金額前20,這些企業(yè)具有較為突出的融資優(yōu)勢、信用資質(zhì)和開發(fā)經(jīng)營能力,仍保持了相當?shù)耐顿Y力度,抓緊土地市場底部適度補充資源。2022年房地產(chǎn)市場劇烈波動,民營房企經(jīng)營面臨巨大沖擊,拿地投資因而受到影響,出現(xiàn)較大波動。圖:2021年至2023年上半年拿地金額TOP100企業(yè)不同性質(zhì)金額占比數(shù)據(jù)來源:中指數(shù)據(jù)CREIS從銷售來看,市場深度調(diào)整期下,不同類型企業(yè)分化現(xiàn)象加劇,央國企市場份額較去年有所提升。根據(jù)中指研究院監(jiān)測,2021年TOP100房企中,央國企市場份額為26.7%,2022年提升到41.6%,大幅提高了14.9個百分點。2023年上半年,銷售額TOP100企業(yè)中的央國企數(shù)量增加4家至40家,銷售額占比提升8.3個百分點至49.9%,市場份額持續(xù)提升;反之,民營房企數(shù)量減少4家至52家,銷售額占比下降7.6個百分點至34.1%;混合所有制企業(yè)銷售額占比下降0.7個百分點至16.0%。表:2021年-2023年上半年TOP100企業(yè)中不同性質(zhì)企業(yè)數(shù)量及銷售額占比數(shù)據(jù)來源:中指數(shù)據(jù)CREIS近兩年,房地產(chǎn)市場深度調(diào)整,多家民營房企發(fā)生債務違約,民營房企受到的市場沖擊比央國企較大,央國企市場份額明顯提升。未來幾年,行業(yè)仍將延續(xù)當前態(tài)勢,央國企在銷售、拿地方面占比將持續(xù)提升。當市場重新平衡后,由于民營房企經(jīng)營靈活、效率高、適應性強,市場份額或?qū)⒂兴謴停駹I房企在銷售、拿地等方面占比將有所提升。短期的市場深度調(diào)整,民營房企抗風險能力較弱,受到?jīng)_擊較大,在行業(yè)重新平衡后,民營房企仍將是房地產(chǎn)行業(yè)很重要的力量。從銷售來看,房企錨定重點核心城市,把握市場活躍城市發(fā)展機遇,核心城市銷售貢獻占比提升。2023年上半年,50家百億代表企業(yè)的一、二線城市業(yè)績貢獻合計占比為82.9%,較2022年上升了1.6個百分點,其中,一線城市銷售額占比較上年增加1.7個百分點至28.0%,市場需求支撐度較強;二線城市銷售額占比有所下降,但銷售額貢獻仍達到54.9%;三四線城市市場承壓,業(yè)績貢獻率為17.1%,較上年下降1.6個百分點。圖:2021年-2023年上半年代表企業(yè)城市等級銷售占比情況數(shù)據(jù)來源:中指數(shù)據(jù)CREIS從拿地來看,2022年50家代表企業(yè)的一、二線城市拿地金額合計占比為91.4%,較2021年上升了19.1個百分點,2023年上半年拿地金額占比保持在90.6%。其中,2022年一線城市拿地金額占比較2021年增加19.6個百分點至37.9%,投資強度陡增,2023年上半年維持在接近37%。這主要源于一線城市市場支撐度更強,能夠為業(yè)績帶來穩(wěn)定保障。二線城市拿地金額占比保持在54%左右,仍是主要重倉城市。三四線城市市場承壓,因此企業(yè)布局快速收縮,2022年及2023年上半年拿地金額占比在9%左右,較2021年下降近20個百分點圖:2021年至2023年上半年代表企業(yè)拿地金額城市等級分布數(shù)據(jù)來源:中指數(shù)據(jù)CREIS從近幾年房企投資強度來看,2019-2020年,TOP100房企拿地銷售比均值超過30%,2021年下降到24.9%,2022年再下降至16.7%,2021-2022年房企投資強度出現(xiàn)了持續(xù)的大幅下降。2023年上半年銷售金額TOP100企業(yè)拿地銷售比為14.9%,不及2019年同期的一半。其中,2021年至2022年銷售金額TOP100企業(yè)拿地銷售比降幅最大,達8.2個百分點。面對緊縮的融資環(huán)境,房企多選擇開源節(jié)流,以維持經(jīng)營安全為第一要務,適當縮減投資規(guī)模,拿地選擇更加謹慎。分企業(yè)性質(zhì)來看,央國企、混合所有制房企及民營房企拿地銷售比整體上均呈現(xiàn)下降趨勢,央國企拿地銷售比最高、混合所有制房企次之、民營房企拿地銷售比最低。圖:2019年上半年至2023年上半銷售金額TOP100企業(yè)拿地銷售比數(shù)據(jù)來源:中指數(shù)據(jù)CREIS行業(yè)集中度下降,千億企業(yè)數(shù)量急劇減少,新勢力房企崛起根據(jù)中指研究院監(jiān)測,近幾年TOP100房企市場份額持續(xù)明顯下降,2019年超過60%,2021年下降到接近50%。2022年市場下行壓力持續(xù),成交保持低迷態(tài)勢,全國商品房銷售額下降至13.3萬億元,同比下降26.7%,TOP100房企銷售額總額同比下降41.4%,市場份額下降11.6個百分點至39.9%;2023年上半年,TOP100房企銷售總額同比增長0.1%,市場份額為39.7%,較上年下降0.2個百分點。圖:2019年-2023年上半年TOP100企業(yè)市場份額情況數(shù)據(jù)來源:中指數(shù)據(jù)CREIS數(shù)據(jù)來源:中指數(shù)據(jù)CREIS從企業(yè)數(shù)量來看,百億企業(yè)數(shù)量有所減少,千億房企7家。2023年上半年,百億房企數(shù)量78家,較去年同期減少7家。其中,千億房企數(shù)量7家,較去年同期減少2家;500億房企10家,較去年同期增加3家,可見未來千億將成為一個門檻,沖擊千億或?qū)㈦y度增加;300-500億房企和100-300億房企數(shù)量均有所減少。在市場深度調(diào)整下,新勢力房企在崛起。中字頭基建公司異軍突起,特別是中建系公司,2022年與2023年上半年中建系公司多家進入拿地金額前100,如除了中海地產(chǎn)、中海宏洋等地產(chǎn)業(yè)務規(guī)模較大的子公司,中建智地、中建三局等公司拿地金額也進入前100。另外,部分民營房企在崛起,拿地金額TOP100民營房企可分為兩類,一類為千億以上的大型房地產(chǎn)企業(yè),如龍湖、濱江、新城控股等,此類企業(yè)仍有一定拿地投資能力;另一類為新興的民營房企,這類企業(yè)或依托母公司較強的綜合實力,或?qū)W㈤_發(fā)聚焦區(qū)域市場,均在土拍市場上表現(xiàn)活躍。數(shù)據(jù)來源:中指數(shù)據(jù)CREIS新興民營房企中,一類多元化實業(yè)企業(yè)著力發(fā)展已有的房地產(chǎn)業(yè)務,如偉星房產(chǎn)、亞倫房地產(chǎn)、安徽新華等。此類企業(yè)憑借母公司實體經(jīng)濟優(yōu)勢實現(xiàn)協(xié)同聯(lián)動,融資具有一定優(yōu)勢,且過去地產(chǎn)業(yè)務體量較小杠桿較低負債壓力較小,近期拿地勢頭有所增強。另一類為地方性中小型房地產(chǎn)企業(yè),如坤和集團、遠達集團、杭州椿實置業(yè)、國泰世紀、建杭置業(yè)、浙江中豪、四川邦泰置業(yè)等。此類企業(yè)多位于核心二線城市,拿地聚焦企業(yè)所在地市場,且多與大型房企合作開發(fā)項目。如坤和集團聚焦杭州本地市場,少量項目位于浙江省內(nèi)嘉興、溫州等城市,項目開發(fā)多與綠城、濱江等頭部企業(yè)合作。