文/樂居財經(jīng) 曾樹佳 許淑敏
民營地產(chǎn)商現(xiàn)時的處境，總讓人想起電視劇《黎明之前》的情節(jié)。
曙光就在眼前，然而越臨近勝利的拐點(diǎn)，越充斥著驚心動魄的曲折，與難以預(yù)料的挑戰(zhàn)。
(資料圖)
房地產(chǎn)優(yōu)化政策，持續(xù)踩著節(jié)點(diǎn)而來，“金融16條”期限延長、“民營經(jīng)濟(jì)31條”、“認(rèn)房不認(rèn)貸”等，正為回暖做著鋪墊。
春風(fēng)吹拂之下，卻突然傳來消息，碧桂園未支付兩筆美元債票息，進(jìn)入30天的寬限期。一池春水被吹皺，地產(chǎn)人的心都提到了嗓子眼，直呼示范性民企是最后的“防線”，千萬不能失守。
地產(chǎn)民企們，眼下仍普遍面臨著較大的生存挑戰(zhàn)。
自2021年下半年以來，民營地產(chǎn)商遭遇了多次沖擊，行業(yè)的風(fēng)險，從中小房企一直蔓延到頭部房企、優(yōu)質(zhì)民企。期間風(fēng)聲鶴唳，企業(yè)主體很難置身事外。
至今，退市、虧損，成為了高頻詞匯；新的公開債務(wù)違約現(xiàn)象，也還在持續(xù)發(fā)生。企業(yè)在融資、銷售兩座“大山”面前，難以邁開腳步，現(xiàn)金流越發(fā)捉襟見肘。
后續(xù)，地產(chǎn)政策仍將繼續(xù)傳遞著利好，但落地還需時間，信心的恢復(fù)也是漸進(jìn)的，沒有V字形反轉(zhuǎn)。
地產(chǎn)人仍需在等待中與時間賽跑，沖破這黎明前的黑暗。
政策春風(fēng)下的“波瀾”
退市的房企隊伍，仍在擴(kuò)圍。
近來，又有泰禾、陽光城兩家千億房企，被終止上市。加上此前的藍(lán)光、粵泰、宋都、嘉凱城，以及港股的新力控股等，今年以來，已有9家房企告別資本市場舞臺，令人扼腕。
另一邊，奧園、中梁、中南等出險房企，雖然糅合了債務(wù)展期、以股抵債、現(xiàn)金兌付等多種方式，以時間換空間，均獲得了不同程度的進(jìn)展，但他們的化債之路，并非一勞永逸。
已完成內(nèi)外債整體重組的富力，便在8月10日公布稱，截至年中，它有兩筆金額達(dá)到1000萬元的商票，為逾期狀態(tài)，所涉金額合計為3072.74萬元。這歸因于銷售、融資等業(yè)務(wù)的低迷。
而兩年前一聲巨響，拉開房企暴雷序幕的恒大，去年年底總資產(chǎn)為1.84萬億元，總負(fù)債2.35萬億元，已資不抵債，且兩年虧損近8000億。至今，其債務(wù)重組，仍有待進(jìn)一步的進(jìn)展。
不久前，連續(xù)刊發(fā)的三份財報、實(shí)現(xiàn)復(fù)牌的世茂集團(tuán)，也在過去的兩年內(nèi)，一共虧損了485.85億元；花樣年則兩年虧損了165億。
“虧損”已成為業(yè)內(nèi)司空見慣的詞眼。
據(jù)樂居財經(jīng)統(tǒng)計，57家A股房企中，預(yù)計2023年上半年利潤為負(fù)數(shù)的有37家，占比達(dá)到65%，虧損總額至多為275.85億元。去年上半年，88家內(nèi)房股中，亦有34家錄得虧損，涉及金額為1434.81億元。
盡管如此，當(dāng)碧桂園拋出今年上半年450-550億的預(yù)虧公告時，外界仍然驚詫于其數(shù)額之大，這比融創(chuàng)去年一年虧掉的還多。
碧桂園對此反思到：“未能洞見房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，對三四線及更低線城市投資比例過大。”而大額虧損，則反過來也會導(dǎo)致流動性壓力上升。
在此兩天前，有消息稱，碧桂園有兩筆發(fā)行規(guī)模均為5億美元的債券，未支付票息，目前進(jìn)入30天的寬限期。此后，市場對此反應(yīng)強(qiáng)烈，碧桂園股債大跌。
近期，中央出臺“民營經(jīng)濟(jì)31條”“金融16條”期限延長等有關(guān)政策，支持房地產(chǎn)風(fēng)險化解，也提出了“適時優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱”。
此后，各地樓市松綁政策，不斷出臺。地產(chǎn)行業(yè)似乎迎來了新一輪的轉(zhuǎn)機(jī)。
但暖風(fēng)頻吹下，碧桂園的相關(guān)消息，卻將部分持幣待購者，重新推回到觀望狀態(tài)。業(yè)內(nèi)都覺得茲事體大，畢竟碧桂園是為數(shù)不多的示范性民企之一，此前一直在正常的經(jīng)營軌道上運(yùn)行，一旦失常，將更加打擊行業(yè)信心。
幸而面對極端困難的局面，碧桂園依然表明了解決問題的決心，包括加速匯款、拓展融資、盤活資產(chǎn)、最大限度削減支出、考慮采取各種債務(wù)管理措施等。
8月11日晚間，碧桂園董事會主席楊惠妍、總裁莫斌聯(lián)合署名，發(fā)表致歉函，其中寫到：“請給公司一些時間，我們將變壓力為動力、化危機(jī)為生機(jī)，鍛造一個更加健康的碧桂園。”
隔天，碧桂園地產(chǎn)在上交所、深交所分別公告稱，近期將針對公司債券兌付安排事項(xiàng)，召開債券持有人會議，旗下11只境內(nèi)債券將于8月14日開市起停牌，復(fù)牌時間另行確定。
最后的“防線”
自2021年下半年以來，民營地產(chǎn)商遭受了多少次或大或小的沖擊，已難以細(xì)數(shù)。風(fēng)險從中小房企，一直蔓延到頭部房企、優(yōu)質(zhì)民企，期間風(fēng)聲鶴唳，企業(yè)主體很難置身事外。
在碧桂園之前，遇到流動性問題的“優(yōu)等生”，還有旭輝。
去年10月，旭輝因一項(xiàng)信托展期，置身輿論。在地產(chǎn)行業(yè)，信托展期已經(jīng)算不上新鮮事。自行業(yè)調(diào)控收緊，許多房企債臺高筑，但手頭拮據(jù)，債務(wù)展期是他們維持時艱最常用的方式。但這類事件發(fā)生在旭輝身上，則似乎有著不同的意味。
信托展期之前，旭輝一直保持著相對通暢的流動性。但經(jīng)歷評級下調(diào)、樓市回暖乏力、債券股票時有波動，任何民營地產(chǎn)商都無法獨(dú)善其身。這一點(diǎn)，碧桂園總裁莫斌，也曾在業(yè)績會上強(qiáng)調(diào)過。
后來，旭輝董事長林中喊出“蹲下來、活下去、站起來”，以時間換空間，以期全面解決債務(wù)問題。今年3月，旭輝公布“不削減本金 展期不超7年”的境外債重組方案，并持續(xù)推進(jìn)。
而龍湖，去年也因換帥、被謠言擊中，而遭受資本市場的質(zhì)疑，后來通過高管增持、提前還債才穩(wěn)住陣腳，虛驚一場。
身為示范性民企，旭輝、碧桂園、龍湖、美的置業(yè)、新城等“五朵金花”，去年至今多受中債增、銀行授信等的照拂，他們組成了暴雷如潮的地產(chǎn)領(lǐng)域里最后的“防線”。
但房企維持資金鏈運(yùn)轉(zhuǎn)，在外靠的是融資，在內(nèi)靠的是銷售資金回籠，眼下，這兩條渠道，均收窄了不少，時間一長，就算是抵御風(fēng)險能力很強(qiáng)的房企，也會有點(diǎn)吃不消。
不少業(yè)內(nèi)人士憂心優(yōu)質(zhì)民企被攻破，行業(yè)將陷入更深的危機(jī)。近來碧桂園未按時付息，給了業(yè)內(nèi)又一個警示。
據(jù)樂居財經(jīng)不完全統(tǒng)計，上半年，新增5家首次公開債務(wù)違約主體，均為民營房企。
其中，既有時代中國暫停支付6筆美元債利息、榮盛發(fā)展未能足額支付10億中票本息，也有建業(yè)集團(tuán)未按時支付2024年到期的優(yōu)先票據(jù)利息等。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平，近日發(fā)文為民企發(fā)聲：應(yīng)該幫幫碧桂園等優(yōu)質(zhì)民營房企，這不僅是幫這些民營房企最后的堡壘，不僅是因?yàn)榇蠖荒艿梗鞘刈〗鹑陲L(fēng)險底線、守住民生底線的需要。
如果第一大房企轟然倒下，將沖擊市場信心、經(jīng)濟(jì)恢復(fù)、金融風(fēng)險、居民購房預(yù)期，以及上下游60多個行業(yè)，關(guān)系幾千萬人就業(yè)，龍湖這些民營房企最后的堡壘，也可能難以自保，這是不可承受之重。
近期政策積極信號頻出，他也指出：“黎明就在前方，優(yōu)質(zhì)民營房企不要倒在黎明前。”
靜待銷售復(fù)蘇
去年至今，整個地產(chǎn)行業(yè)，都在等待“市場觸底”那一刻。
不斷下探的銷售以及下行的股價，何時能夠止跌反彈？一眾業(yè)內(nèi)專家、經(jīng)濟(jì)學(xué)者，從2023年上半年預(yù)測到下半年，時間變數(shù)總是存在。
市場依然處于探底過程，各方都開始采取積極措施了。
政策開始頻繁出爐，以期穩(wěn)住市場。今年年中，先是宣布“金融十六條”有關(guān)政策期限延長至2024年末，給了房企更多的調(diào)整時間和空間，后出臺了《中共中央國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大的意見》，給予民營房企以實(shí)質(zhì)性支持。
更重要的是，7月24日，中央政治局會議提出，適時優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，定調(diào)支持樓市發(fā)展。
住建部隨即發(fā)聲：落實(shí)降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。
各地的樓市放松政策陸續(xù)出臺，提升公積金貸款額度、暫停執(zhí)行住房限售政策、購房補(bǔ)貼等政策，陸續(xù)落地。
這段時間，政策端利好不斷，但現(xiàn)實(shí)依然骨感：購房者信心仍未回歸，銷售市場不甚提振。
數(shù)據(jù)顯示，今年前7月，TOP100房企銷售總額為39944億元，同比下降4.6%，累計銷售業(yè)績增速更是由正轉(zhuǎn)負(fù)。7月單月，TOP100房企的業(yè)績規(guī)模僅3504.3億元，創(chuàng)下近5年最低水平。
當(dāng)中，尤以民營房企的銷售跌幅為甚。
據(jù)樂居財經(jīng)統(tǒng)計，當(dāng)前已發(fā)布2023年前7月銷售業(yè)績的20家民營房企，僅有3家銷售額為正向增長，分別為龍湖、港龍中國、世茂股份，但漲幅也僅為個位數(shù)。
其余17家民營房企，銷售額均為下跌趨勢，跌幅從6%-76%不等。其中，大多數(shù)房企的銷售跌幅在30%-50%之間，比如新城控股前7月銷售同比跌36.35%至484億元，旭輝前7月銷售同比跌41.14%至466.4億元。
此外，時代中國、上坤地產(chǎn)、融信中國等幾家房企，跌幅均超60%。融信中國前7月實(shí)現(xiàn)合約銷售額約107.36億元，對比上年同期的463.07億元，下降了76.82%。
諸如此類的情況，并不在少數(shù)。
主要原因在于，大環(huán)境尚未恢復(fù)，陸續(xù)落地的政策利好，傳導(dǎo)到銷售端需要一定時間。另一方面，民營房企的危機(jī)依舊，不少購房者對于進(jìn)入樓市這件事，仍信心不足。
修復(fù)信心，迫在眉睫。
這不僅僅停留在全面定調(diào)、口頭支持房企的階段，而是需出臺更為重磅的樓市政策，切實(shí)支持民營房企再融資，恢復(fù)正常經(jīng)營。
已有券商機(jī)構(gòu)消息透露，地產(chǎn)調(diào)控政策細(xì)則或?qū)⒃?月下旬-9月初逐步落地，一線城市地產(chǎn)政策放開具有較強(qiáng)確定性。
另據(jù)彭博社報道稱，證監(jiān)會已于8月11日召集部分房企和金融機(jī)構(gòu)舉行線上房地產(chǎn)市場會議。據(jù)稱，該會議主要了解房企銷售、債務(wù)情況，以及融資方面的需求及建議。
消息一出，地產(chǎn)股逆勢上漲，像是深振業(yè)A、天房發(fā)展等一度漲停。
