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樂居財(cái)經(jīng)李禮8月19日，首創(chuàng)證券發(fā)布招商蛇口公司簡(jiǎn)評(píng)報(bào)告。
核心區(qū)貨值充足，增速持續(xù)領(lǐng)先百?gòu)?qiáng)房企。2023年7月單月公司實(shí)現(xiàn)銷售金額201.3億元，同比-15.8%，實(shí)現(xiàn)銷售面積79.5萬方，同比-6.4%。2023年1-7月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額1865.6億元，同比+30.7%，領(lǐng)先百?gòu)?qiáng)房企36.6pct，銷售面積763.4萬方，同比+33.4%，累計(jì)銷售均價(jià)24437元/方，同比-2%。當(dāng)前全國(guó)市場(chǎng)銷售景氣度下行，高能級(jí)城市中的核心區(qū)項(xiàng)目依舊保持高去化率，而區(qū)位較差的項(xiàng)目去化水平持續(xù)低。1-7月公司上海銷售金額441.42億元，排名第一，上海銷售占比23.7%。公司核心城市中核心區(qū)貨量保持充足，有效保障全年3300億元銷售目標(biāo)完成。
上海杭州獲取土地，權(quán)益比例保持高位。23年7月公司于上海和杭州共獲取2宗土地，對(duì)應(yīng)總地價(jià)24.2億元，同比-91.7%；總建面10.4萬方，同比-91.7%。單月拿地金額強(qiáng)度為12%，較上月下降22.2pct。土地獲取城市結(jié)構(gòu)來看，1-7月一二線城市整體拿地占比提升至94.5%，較2022全年提升5.7pct。其中一二線城市拿地金額占比分別為33.2%和61.3%，分別較2022全年下降16.4pct，提升22.1pct。累計(jì)拿地金額權(quán)益比例來看，1-7月公司拿地權(quán)益比例為83.9%，較2022全年提升24.3pct。權(quán)益比例大幅提升，未來歸母損益有望提升。公司持續(xù)鎖定高能級(jí)城市，提高土地兌現(xiàn)度和去化率。
融資通道保持暢通，新增公司債50億。23年1-7月公司新增境內(nèi)債融資145.9億元，同比+6.7%；整體加權(quán)融資成本2.48%，較2022全年下降0.26%。23年7月單月公司融資50億元，單月發(fā)行兩筆公司債，8月新發(fā)一筆13億超短融。債務(wù)償還來看，2023年公司境內(nèi)償還205.2億元，Q3和Q4分別償還68.9和23億元。
龍頭央企優(yōu)勢(shì)明顯，核心區(qū)投資輪動(dòng)。1）公司央企背景，融資渠道暢通，成本持續(xù)優(yōu)化；2）核心區(qū)投資輪動(dòng)，一二線城市占比提升，換牌效應(yīng)將抬升公司資產(chǎn)質(zhì)量。
投資建議：預(yù)測(cè)公司2023-2025年EPS分別為0.84元/1.26元/1.59元/股，對(duì)應(yīng)PE分別為14.4/9.5/7.6倍，維持“買入”評(píng)級(jí)。
風(fēng)險(xiǎn)提示：二手房掛牌量持續(xù)攀升，房?jī)r(jià)超預(yù)期下跌，核心區(qū)土地市場(chǎng)熱度迅速攀升，公司滾存庫(kù)存去化難度加大等。
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