昨日在物業圈引起最大震動的，無疑是金科服務再經歷了20余天的停牌之后，終于復牌。
更重要的是，伴隨這次復牌，金科服務的大股東即將發生變更，曾經以戰略投資者身份進入金科服務，也曾是公司二股東的博裕資本，將成為公司的大股東。
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9月27日，金科服務發布公告，中金將為及代表要約人提出自愿性有條件全面現金要約以收購全部要約股份。要約價為每股要約股份12.00港元，較2022年9月7日(即最后交易日)收市價9.02港元溢價約33.04%。
但值得一提的是，由一家投資公司正式入主一家物業服務企業，并不是解決當下物業困境的最優答案，其自身同樣也會包含許多新的問題。
首先，物業管理是一門高度本地化，同時重線下，還需要持續當地深耕的生意，并非像一些其他行業那樣，資本很容易掌控的線上化、全國化的商業模式。就目前而言，全國大部分地區都有在本地領先的物業公司，依靠長期地方關系和資源經營，因此對于其他物企來說，向外拓展難度很大，物業公司在異地拓展中出現“水土不服”的現象也是常有的事情，屆時如何處理，如何發展，缺乏具體物企管理經驗的投資公司基本很難給出最好的解決辦法。而金科服務正是一家高度依賴于重慶大本營的物管企業，其重慶區域在管面積接近一半。
不僅如此，博裕資本未來正式入主金科服務之后，金科服務未來的發展前景其實也蒙上了更多的不確定性：此前金科服務母公司在重慶深耕20多年，公司的資源基本都是由母公司提供，翻看其各項財報后也不難發現，其在管項目大部分仍是原地產母公司開發的項目，來自母公司項目的基礎物業收入占比仍然超過半數。近年來來自第三方的業務占比雖不斷提高，但仍未達到一半，且利潤率也低于母公司項目。現如今，博裕資本一旦成為大股東后，金科服務未來業績成長性的來源如何構成，無疑將成為新一輪的關注焦點。
還有一個問題不容忽略，就是人事安排。眾所周知，每逢一家公司的大股東產生更替，市場普遍就會關心原先公司的人事安排問題。
當下的金科服務，公司的管理層都來自原先的地產母公司，其中，金科服務董事長夏紹飛與總裁韓強均是金科股份任職數年的“老人”，毋庸置疑，兩位高管在聯動金科服務與金科股份資源之間的橋梁作用不可忽視，可有效保證來自關聯房企資源的穩定性。其近年來公司的成長也是由現管理層合理運用母公司資源來取得的，如果博裕資本貿然更換管理層，帶來的結果無法想象，部分資源的丟失幾乎是板上釘釘的事情，這讓其很難對金科服務形成真正有效的控制，更不用說帶來額外資源助力發展了。但如果不換，博裕僅在董事會層面管理公司，控制力又有限。
此外，金科服務與金科集團之間的關聯交易仍在持續。去年就有11.9億日常關聯交易，2023-2025年每年的日常關聯交易額度還有9.4億。地產與物業之間的聯系并沒有完全切斷，金科服務還將持續面臨賺應收款不賺錢的窘境。
以上這些都是博裕資本未來入主金科服務所必須面對和解決的問題。就目前而言，博裕資本雖然有望獲得金科服務的實際控制權，深化了其在物業圈內的布局，但對金科服務并不能帶來明顯的價值提升。
必須清楚認知到，大部分民營物業公司股價和估值都在迭創新低，地產危機與物業低迷之間的傳導鏈始終無法被切斷。而這個問題顯然不是單純更換個大股東，就能夠輕易解決的。
