日前，華泰證券在發布的研報中指出，2022年全國新房市場延續了2021年下半年以來的下行趨勢。
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全國數據方面，2022年1-9月，全國商品房累計銷售金額9.9萬億，同比下降26%，這也是歷史上單年累計最大的降幅。但三季度以來全國單月降幅呈現一定程度的修復，9月商品房銷售金額環比上升33.7%，同比下降14.2%，降幅較8月收窄 5.7pct。
重點城市數據方面，2022年上半年，由于各地“因城施策”寬松頻次明顯加快以及重點城市管控解除等，市場一度在6月份快速修復，60城降幅收窄至16.8%。但隨著7月份業主風波、部分城市疫情等影響，新房銷售增速重新回落。
新房銷售下降，二手房修復更快
2022三季度，60城新房銷售同比下降27%，環比上升19%。10月以來（截至21日），60城新房銷售面積同比下降 30%，金九銀十不再，市場仍在磨底。
相對于新房，二手房的修復節奏似乎更快一些，跟蹤的18城二手房成交面積從三季度就出現同比正增長，2022三季度，18城二手房銷售同比上升20%，環比上升13%。10月1日-21日，18城二手房成交面積同比上升54%，增速再創新高。
年初至10月21日，18城二手房累計同比下降17%，其中一線下降31%，二線下降1%，三線下降 33%。需要關注后續二手房市場修復的持續性。
70城新房價格連續8個月環比下跌
2022年9月，70城新建住宅價格指數同比下降 2.3%，已連續5個月同比下跌，環比下降 0.3%，已連續8個月環比下跌，還未打破 201402-201503期間連續11個月環比下跌的記錄。
2022年三季度，新房價格環比連續上漲3個月的城市有9個，均為一二線城市，包括北京、上海、杭州、合肥等；環比連續下跌 3 個月的城市有 32 個，以三四線城市為主，包括北海、湛江、秦皇島等。
二手房方面，2022年9月，70城二手住宅價格指數同比下降3.5%，已連續8個月同比下跌，環比下降0.4%，已連續13個月環比下跌，超越了二手房價格于 201402-201503 期間連續11個月環比下跌記錄。
2022年三季度，二手房價格環比連續上漲3個月的城市共有6個，均為一二線城市，包括北京、上海、南京等；環比連續下跌3個月的城市有44 個，以三四線城市為主，包括北海、吉林、牡丹江等。
剛需三房戶型成為標配
2021年8 月以來，三房戶型占比在 65%-74%區間內。高能級城市中三房戶型的占比更高，一二線城市三房戶型占比為 73%，高于三四線城市比例 7pct。
從預購面積段角度，主力面積段有所抬升。100平以上房型成交占比明顯提升，從2021年 8 月的 50%提升至 2022 年 8 月的 63%。
從城市能級角度，三四線城市的主力面積段偏好高于一二線城市。一二線城市主力戶型是 80-100 平（35%），而三四城市主力戶型為 100-120 平（38%），另外，120-140 平戶型也占比高達 26%。
去化周期大幅擴大至18.2個月
根據克而瑞的數據，截至2022 年 9 月末，80 城可售庫存（已經取得預售證但尚未銷售）為5.2億平，較2021年末下降1.58%。
一線、二線、三四線可售庫存分別較 2021 年末+5.1、-1.6、-2.8%，分別為有數據以來庫存峰值的 91%、86%、97%。80 城去化周期（可售庫存/12 個月銷售面積移動平均）為 18 個月，較 2021 年末放緩 5.4 個月。
一線、二線、三四線去化周期分別為15、19、18 個月，較2021年末放緩 3.3、6.1、5.0 個月。去化周期擴大的背后是重點城市新開盤去化率依然較低，二季度以來依然低于歷史正常水平。
相對而言，除了上海、杭州、合肥、長沙等城市去化率平均保持在 50%以上，其他城市去化率依然較低，來訪量和轉化效率較低依然凸顯了當前需求端的觀望情緒。
土地市場熱度呈現“供需雙弱”局面
2022年 1-9 月，300 城住宅類土地累計供應建面為 4.5 億平，同比下滑 43%，其中一線/二線/三四線同比下滑 41%/49%/39%。1-9 月住宅類土地累計成交建面和金額分別為 3.3 億平和21434 億，同比下滑 43%、38%，其中一線/二線/三四線同比下滑 31%/46%/35%。
按季度來看，受去年同期高基數、供應下降及需求萎靡等多重因素影響，上半年住宅類土地成交建面同比降幅在 50%以上。2022 年三季度，300 城住宅類土地成交同比下降 16%，降幅較二季度收窄 36pct，環比上升 6pct，雖總體有所改善，但同比仍處于負增長區間。
9月300城住宅類土地單月成交溢價率為3%，其中一線/二線/三四線城市分別為 3%/3%/2%，該數據從年初至今一直維持在 6%以下，處于 2014 年以來的相對低位。
此外，300 城住宅類土地單月流拍率從年初高點的 29%逐漸下降至 9 月的 15%，但依然處于 2014 年以來的相對高位，其中9 月一線/二線/三四線城市住宅類土地流拍率分別為 5%/7%/24%，三四線城市依然處于高位。
分城市來看，在土地市場熱度處于低位的時局下，依然可見區域分化。長三角依然是備受市場關注的區域，前 9 月土地成交規模 TOP40 城市中，有14個位于長三角、3個為于珠三角、8個位于環渤海。
值得關注的是，在土地市場整體熱度下行的環境下，北京、深圳、杭州、寧波等15個城市 1-9 月土地成交建面同比實現正增長，主要和城市供給放量以及房企聚焦戰略有關。
