當(dāng)前，在既要保樓市，又要堅(jiān)持房住不炒的大背景下，房?jī)r(jià)大跌的可能性極小，而維持樓市的穩(wěn)定、讓市場(chǎng)走慢牛，才是最好的選擇。就如央媽前段時(shí)間說(shuō)的“加強(qiáng)部門協(xié)作，維護(hù)股市、債市、樓市健康發(fā)展”，才是正確的選擇。
【資料圖】
作者|芳華
編輯| 凌凌柒
伴隨著三季報(bào)的披露，房地產(chǎn)企業(yè)最新的表現(xiàn)也都逐漸浮出了水面。總體上來(lái)說(shuō)，在市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)淡的情況下，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的確在營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)表現(xiàn)上呈現(xiàn)出了不同程度的收縮。當(dāng)然，收縮之外我們也發(fā)現(xiàn)了新的變化——至少?gòu)漠?dāng)前銷售面的角度來(lái)看，出現(xiàn)了分化行情——中小房企承壓持續(xù)，龍頭房企觸底回升頻現(xiàn)。
整體慘淡，等風(fēng)來(lái)
在已發(fā)布三季報(bào)的106家房企中，凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)的房企僅有30家，多達(dá)61家房企前三季度營(yíng)收出現(xiàn)同比下滑，甚至有28家房企的歸母凈利潤(rùn)下降幅度超過(guò)100%。具體來(lái)看，2022年前三季度，保利發(fā)展累計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收約1563.76億元，同比增長(zhǎng)12.99%；歸母凈利潤(rùn)130.94億元，同比下降3.61%；公司毛利率為24.51%，較去年同期下降5.32個(gè)百分點(diǎn)。中國(guó)海外發(fā)展?fàn)I收則出現(xiàn)了19.73%的同比下滑，經(jīng)營(yíng)溢利為258.1億元，而去年同期的經(jīng)營(yíng)溢利為394.0億元，可見(jiàn)下滑幅度之大。在毛利率方面，萬(wàn)科由2021年同期的23.9%下降至20.7%，扣除稅金及附加后的結(jié)算毛利率從2021年同期的18.7%下降至16.5%。招商蛇口營(yíng)收同比增長(zhǎng)9.45%，歸母凈利潤(rùn)同比卻下滑52.18%。對(duì)于下滑的原因，招商蛇口認(rèn)為有一部分原因是公司房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付并結(jié)轉(zhuǎn)的面積同比增長(zhǎng)，但受市場(chǎng)下行影響，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下降，結(jié)轉(zhuǎn)毛利同比減少。從A股房企三季報(bào)業(yè)績(jī)的現(xiàn)狀不難看出，無(wú)論是一貫的穩(wěn)健型大型房企還是抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差的部分中小房企，盈利能力持續(xù)下探已成普遍且持續(xù)的現(xiàn)象。最近的一則新聞，更是證實(shí)了這個(gè)說(shuō)法。融創(chuàng)與中融信托“搶公章”的新聞?lì)D時(shí)把地產(chǎn)圈和信托圈推上了輿論的風(fēng)口浪尖。、今年9月，中融信托發(fā)現(xiàn)和融創(chuàng)共管的章證照及印鑒等共管物品的保險(xiǎn)柜鎖芯被換，保險(xiǎn)柜不能打開(kāi)。此外，預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中的11.4億元資金被劃走。事情發(fā)酵近一周后，中融信托表示已經(jīng)報(bào)警，并對(duì)相關(guān)抵押物，包括公園大觀項(xiàng)目剩余未售在建工程進(jìn)行了查封；融創(chuàng)則稱，融創(chuàng)公園大觀項(xiàng)目和另一項(xiàng)目被納入到武漢監(jiān)管重點(diǎn)保交付項(xiàng)目中，項(xiàng)目資金嚴(yán)格按照監(jiān)管專戶要求管理。地產(chǎn)行業(yè)順風(fēng)順?biāo)臅r(shí)候，房企和信托可謂是“相親相愛(ài)”“共同致富”，而從合作到反目，無(wú)疑顯示了樓市深度調(diào)整期時(shí)，各方面臨的窘境。好在房企等到了恢復(fù)信心的重要一步——最近幾個(gè)月以來(lái)，央行對(duì)樓市的表態(tài)比較積極，而且著墨比較多。除了最新一次會(huì)議提出“加強(qiáng)部門協(xié)作，維護(hù)股市、債市、樓市健康發(fā)展”外，還提出“更好滿足居民的剛性和改善性住房需求”，“保交樓、穩(wěn)民生”。最值得關(guān)注的，是央行2022年第三季度例會(huì)的新聞通稿，通稿里的表述是：因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，推動(dòng)“保交樓”專項(xiàng)借款加快落地使用并視需要適當(dāng)加大力度，引導(dǎo)商業(yè)銀行提供配套融資支持，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。對(duì)比一下央行二季度例會(huì)“維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，更好滿足購(gòu)房者合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展和良性循環(huán)”的提法，以及一季度例會(huì)提出的“維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，更好滿足購(gòu)房者合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展和良性循環(huán)。”三季度例會(huì)關(guān)于房地產(chǎn)多了：推動(dòng)“保交樓”專項(xiàng)借款加快落地使用并視需要適當(dāng)加大力度，引導(dǎo)商業(yè)銀行提供配套融資支持。推動(dòng)“保交樓”是重塑樓市信心的重要一步。央行最新表態(tài)是“加快落地使用并視需要適當(dāng)加大力度”。7月下旬至今，管理層已多次在重要會(huì)議上對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)釋放了利好。11月2日，央行行長(zhǎng)易綱在香港金融管理局“國(guó)際金融領(lǐng)袖投資峰會(huì)”對(duì)房地產(chǎn)做出重要表態(tài)：“房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)很多上下游行業(yè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域特征明顯且差異很大，各城市政府在穩(wěn)定當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)中發(fā)揮著重要作用。”這個(gè)表態(tài)傳遞了重要信號(hào)，說(shuō)明樓市政策面依然向好，而目前管理層對(duì)樓市仍然是支持多于打壓，希望樓市進(jìn)一步回暖，為經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)做貢獻(xiàn)。
“維穩(wěn)”是目的也是手段
房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)很多上下游行業(yè)。2021年，房地產(chǎn)增加值占全部GDP的6.78%，加上建筑業(yè)則占了13.79%，綜合看，房地產(chǎn)對(duì)GDP的直接貢獻(xiàn)僅次于制造業(yè)，是中國(guó)第二大行業(yè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員至少有1263.5萬(wàn)人，直接靠房地產(chǎn)業(yè)務(wù)生存的建筑業(yè)人員大約4000萬(wàn)，再加上房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)財(cái)政的直接貢獻(xiàn)，全國(guó)共計(jì)有約7000萬(wàn)就業(yè)人口“吃房地產(chǎn)飯”。
從金融角度看，個(gè)人房貸和開(kāi)發(fā)商貸款占總體貸款比重至少在40%左右。正因如此，房地產(chǎn)行業(yè)一旦增速放緩、房企流動(dòng)性危機(jī)爆發(fā)、疊加疫情影響，對(duì)整個(gè)上下游的破壞性影響將非常之廣。比如建筑工程類企業(yè)屬于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，涉及員工數(shù)量眾多，一旦項(xiàng)目停工，民生就業(yè)問(wèn)題就會(huì)凸顯。8月19日晚，住建部消息稱，住建部、財(cái)政部、人民銀行等有關(guān)部門已出臺(tái)措施，完善政策工具箱，通過(guò)政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付專項(xiàng)貸款投入的項(xiàng)目，精準(zhǔn)聚焦“保交樓、穩(wěn)民生”，且實(shí)行封閉運(yùn)行、專款專用，這對(duì)恢復(fù)市場(chǎng)信心，是一個(gè)重大利好。同時(shí)地方政策松綁樓市跡象明顯，通過(guò)放松限購(gòu)、限貸、限售、契稅等政策手段刺激市場(chǎng)需求回暖，針對(duì)剛需及改善型需求著手調(diào)整，更是當(dāng)前較為有效的政策演化路徑。從銷售數(shù)據(jù)看，1-9月份，商品房銷售面積101422萬(wàn)平方米，同比下降22.2%，降幅比1-8月份收窄了0.8個(gè)百分點(diǎn)，且連續(xù)兩個(gè)月收窄。商品房銷售額99380億元，同比下降26.3%，降幅比1-8月份收窄了1.6個(gè)百分點(diǎn)。從施工角度來(lái)看，9月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積同比下降43.2%，略好于上月的-47.8%，降幅收窄4.6個(gè)百分點(diǎn)；房屋新開(kāi)工面積同比下降44.4%，略好于上月的-45.7%，降幅收窄1.3個(gè)百分點(diǎn)。從資金來(lái)源看，9月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比下降21.3%，同樣略好于8月份同比21.7%的降幅。綜合來(lái)看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)觸底企穩(wěn)跡象初顯，未來(lái)供需兩端政策還需繼續(xù)保持一定寬松，以持續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步回暖。接下來(lái)，新型城鎮(zhèn)化也將被高度重視，其也被賦予為“擴(kuò)大內(nèi)需的最大潛力”，形成日益強(qiáng)大國(guó)內(nèi)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)的關(guān)鍵，“是以中國(guó)式現(xiàn)代化推進(jìn)中華民族偉大復(fù)興的必然選擇”。盡管當(dāng)前，對(duì)于杜絕炒房的決心絲毫沒(méi)有動(dòng)搖，但從最近幾個(gè)月的政策面來(lái)說(shuō)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，讓房地產(chǎn)不至于成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的負(fù)累，并保持行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展，既是目的、也是手段，對(duì)經(jīng)濟(jì)和民生的重要性不言而喻。
