年底業績沖刺季，各大房企也在加緊推盤，拿出了手中壓箱底的項目，為上海樓市添柴加火。
11月13日，上海網上房地產官網發布了本市近期將上市新建商品住宅項目一覽表（2022年第七批次）（下稱“第七批新房”），預告將于近期上市的57個新盤、16060套房源，合計供應面積達190.6萬平方米，分布在浦東、徐匯、靜安、普陀、虹口、楊浦、閔行、寶山、嘉定、奉賢、松江、金山、青浦、臨港14個區域。
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縱觀2022年七次供盤記錄，第七批無疑是項目最多、房源數量最大的一次。據《國際金融報》記者統計，上海前六批次分別供應33盤、46盤、40盤、39盤、32盤、28盤，對應房源數11812套、13151套、12585套、12421套、9093套、10784套。
“這一供應量整體是符合市場平穩預期的?！鄙虾Ｖ性禺a首席分析師盧文曦在接受記者采訪時表示，從時間節點來看，這應該是今年最后一批新房，考慮到第六批新房的供應量不大，更像短期過渡，故而第七批有所增量，同時年中積壓的一些項目也會在年底集中放出。
他強調，可以看到第七批里10萬+的產品供應量不小，說明市場是有一定承接力的，不少市中心購房者賣掉二手房后，或就在等年底這批改善項目入市。
頂豪看這邊
第七批新房中，有12個項目備案均價在10萬元以上，合計房源數超3000套，其中不乏網紅豪宅盤過會取證，相比于第六批、第五批、第四批各3個10萬+的供盤數有顯著放量。從區位來看，有4盤位于內環內、6盤位于內中環間、2盤位于中外環間。
取證均價最高的項目之一海泰北外灘位于虹口內環北外灘板塊，其距離外灘源僅600米，附近有軌交10號線、12號線環繞，區位極佳，項目計劃打造170米的浦西住宅第一高樓，為第七批重磅項目之一。此次海泰北外灘備案價14.5萬元/平方米，遠超周邊11.8萬元/平方米的二手房均價，供應內環少有的大戶型348-619平方米的疊墅產品，共計108套，以單價計算總價范圍約在5000萬-9000萬元間，主要面向少量頂豪購房群體。
靜安內環南京西路板塊的鴻印里取證均價也達14.2萬元/平方米，其坐落于昌化路333弄，距離南京西路僅700米，是老靜安為數不多的純住宅用地，亦是市場關注許久的網紅豪宅盤之一，此次推出82-226平方米的住宅，共333套。
相比而言，普陀內環武寧板塊的招商蘇河璽、楊浦內環周家嘴路板塊的金隅外灘東岸價格則友好很多，取證單價分別為10.52萬元/平方米、11.5萬元/平方米，分別推出84-149平方米和99-146平方米產品，總價千萬便可上車，以上4個內環項目認購入圍比均為2.5。
內中環間，浦東金橋板塊的浦開江南里取證單價與海泰北外灘相當，亦是14.5萬元/平方米。其屬于東郊別墅區范疇，緊鄰東郊賓館與湯臣高爾夫別墅，容積率僅0.7，為市場上稀缺的低密度產品，此次推出190-550平方米的聯列中式別墅，共186套，入手門檻較高。
同類型產品，浦東金橋板塊還推出了寶地·東郊四季，項目距離浦開江南里不足4千米，容積率僅0.67，本次供應139-208平方米的疊加、聯列產品，共計232套，單價13.1萬元/平方米。據悉，寶地·東郊四季為東方別墅二期項目，其一期于2002年建成，共146戶，過往流入市場的二手房源較少，曾于2020年6月成交一套256.58平方米的4室2廳，總價2750萬元，折算單價約10.7萬元/平方米。
此外，楊浦外環內新江灣城板塊的沁風雅苑本次也推出了311-478平方米疊加產品，共101套，取證單價12萬元/平方米，甚至超過了部分內環、中環項目價格。
一般而言，這些頗受關注的高端豪宅放出一個便足以令市場沸騰，此番多盤齊出，給了豪宅客群更多選擇的同時，或也會在一定程度上降低個盤的認購數及入圍分數。
盧文曦對記者表示，此次上海披露第七批新房的時機也較為巧妙，近日《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》對市場信心的提振作用較為明顯，消息面的利好也對此次放量有一定促進作用。
普陀大內斗
新房市場放量，普陀更是一口氣拿出5個中高端項目助力，合計房源數達1277套。
除了內環武寧板塊的招商蘇河璽外，還有曹楊板塊的新俞里，真如板塊的品尊國際公寓、天元府，光新板塊的大華峯薈，4者均位于中環線內，認購入圍比均為2。
從取證單價來看，唯一一個內環項目招商蘇河璽僅10.52萬元/平方米，甚至不敵曹楊板塊的新俞里及真如板塊的品尊國際公寓，二者均價分別為10.78萬元/平方米、10.98萬元/平方米。
新俞里交通優勢加持不少，周邊四軌環繞，步行至11號線楓橋路、14號線中寧路均不足500米，距離3號線、4號線的曹楊路站約1千米，此次推出120-242平方米的住宅，共240套；品尊國際公寓為三期加推，其緊鄰7號線嵐皋路站，目前二手房平臺上有3套房源掛牌，單價從10.3萬-12.3萬元不等，與本次新房10.98萬元的單價相比存在部分倒掛。
其余兩個普陀項目均為二期加推產品，但過往戰績分化較大。
其中大華峯薈取證均價10.4萬元/平方米，推出70-106平方米的高層住宅，共計303套。今年9月其一期項目入市結果并不理想，均價13.2萬元/平方米的疊加產品共56套，最終認購數僅12組，認購率21%，目前網簽率剛超3成。此番普陀多個改善項目入市，大華峯薈能否在高層項目上實現逆襲還未可知。
天元府的過往成績要好上不少。該項目是2021年首輪集中供地時京東、卓越聯合體以99.1億元底價摘下的大型綜合體，彼時拿地樓面價約3萬元/平方米，房地聯動價9.6萬元/平方米。今年9月其一期推出了372套房源，受限價影響熱度較高，且一度傳出售樓處有篩選客戶的情況，最終認購589組，認購率158%，未觸發積分制，目前網簽率98%。二期單價與一期相同，為9.6萬元/平方米，此次推出104-203平方米的高層，共200套。
此番普陀上千套改善房源放出，在更加考驗樓盤產品力的同時，也有望掀起一波普陀專場搶購潮。
記者關注到，第七批新房中市場熟悉的紅盤不少，如上海星河灣、顓橋·紫薇花園、虹橋公館3期、蟠龍府、金地·虹橋峯匯、森蘭壹公館、陽明花園等；密集“趕場”加推的項目亦不少，如第六批中還在認購期的建發華發古美華庭、剛剛結束認購的靜安天悅、9月開盤的浦發虹灣、9月開盤的復地·星愉灣、7月開盤的中建·玖里書香等。
此外，招商蛇口成為了第七批新房中的供應大戶，年底推盤力度較大。
經記者不完全統計，本次其推出了招商蘇河璽、象嶼招商·公園1872、璀璨湖畔、象嶼招商蟠龍府一期/二期、招商虹橋璀璨時代、虹橋公館共7個項目，其中多盤為聯合開發。另據克而瑞上海數據，今年前10月，招商蛇口以239.2億元的權益銷售額位列上海房企第3位，與排名第一的仁恒置地相差23.24億元、排名第二的融創中國相差約6億元。
