本文來源：時(shí)代周報(bào) 作者：趙佳琪
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繼中債信增擴(kuò)容、2500億元民營(yíng)企業(yè)債券融資下發(fā)、金融16條后，預(yù)售監(jiān)管資金的口子也開了。這是11月份以來，政府部門第5次從金融端出臺(tái)利好房地產(chǎn)的政策。
2022年11月14日，據(jù)銀保監(jiān)會(huì)網(wǎng)站消息，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），指導(dǎo)商業(yè)銀行按市場(chǎng)化、法治化原則，向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。
整體來看，《通知》對(duì)保函的額度和期限、商業(yè)銀行開具置換預(yù)售監(jiān)管資金具備的條件、房地產(chǎn)企業(yè)如何使用保函、商業(yè)銀行如何防范風(fēng)險(xiǎn)等內(nèi)容作了明確規(guī)定。
具體而言，哪些房企能夠申請(qǐng)置換預(yù)售監(jiān)管資金？《通知》指出，監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達(dá)到住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門規(guī)定的監(jiān)管額度后，房地產(chǎn)企業(yè)可向商業(yè)銀行申請(qǐng)出具保函，置換監(jiān)管額度內(nèi)資金。商業(yè)銀行可按市場(chǎng)化、法治化原則，在充分評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)狀況、聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)等基礎(chǔ)上進(jìn)行自主決策，與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次銀行保函政策，主要是支持短期有流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的、但基本面較為穩(wěn)健的企業(yè)，而一些有明顯暴雷風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)無法享受此類政策。
關(guān)于可置換額度，《通知》規(guī)定，置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需資金額度的70%。
“根據(jù)項(xiàng)目竣工和房屋銷售款之間的大致關(guān)系，此次置換出來的資金約占房屋銷售款10%的規(guī)模，這也意味著能為房企增加‘房屋銷售款*10%’的資金額度，其改善流動(dòng)性的意義是積極和顯著的。”嚴(yán)躍進(jìn)說。
而通過保函置換出的預(yù)售監(jiān)管資金具體用于何處，《通知》則要求，企業(yè)要優(yōu)先用于項(xiàng)目工程建設(shè)、償還項(xiàng)目到期債務(wù)等，不得用于購(gòu)置土地、新增其他投資、償還股東借款等。房地產(chǎn)企業(yè)要按約定承擔(dān)監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金補(bǔ)足義務(wù)，確保項(xiàng)目建設(shè)資金充足。
“該項(xiàng)表述明確了房企獲得預(yù)售監(jiān)管資金后的使用途徑，切實(shí)落實(shí)‘保交樓、穩(wěn)民生’的目標(biāo)，把推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)作為重中之重。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，明確資金用途既有助于降低房企開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，也在一定程度上維護(hù)了購(gòu)房人的合法權(quán)益，穩(wěn)定市場(chǎng)信心。
而針對(duì)于該項(xiàng)政策能否改善房地產(chǎn)行業(yè)目前處境，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波向時(shí)代周報(bào)記者表示，這一政策將更有利于行業(yè)穩(wěn)定，未來優(yōu)質(zhì)房企資金側(cè)需求將得到進(jìn)一步保障，房地產(chǎn)行業(yè)資金的有效使用效率將進(jìn)一步提升，房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)據(jù)快速下滑的局面有望得到控制。
不過，張波亦認(rèn)為，該政策對(duì)操作層面依然有著諸多需求，尤其會(huì)考慮房企的信用風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)狀況。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜亦認(rèn)為，短期來看，政策效果或有待觀望。“更重要的仍是要促進(jìn)市場(chǎng)銷售企穩(wěn)，唯有企業(yè)銷售回款得到明顯改善，才能使行業(yè)真正恢復(fù)平穩(wěn)發(fā)展。”
事實(shí)上，11月份以來，金融端密集出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)政策。
11月1日，交易商協(xié)會(huì)、房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合中債信增，召集金輝控股（09993.HK）、新希望地產(chǎn)（000876.SZ）、德信中國(guó)（02019.HK）、雅居樂集團(tuán)（03383.HK）等21家民營(yíng)房企召開座談會(huì)，介紹中債信增增信支持民營(yíng)房企發(fā)債融資工作相關(guān)進(jìn)展，并聽取各方意見建議。
11月8日，銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資，具體額度為約2500億元，后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容。
11月9日，中債信增支持民營(yíng)房企融資加快落地。
11月11日，金融16條出臺(tái)，從穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放、支持個(gè)人住房貸款合理需求、信托貸款等存量融資合理展期等方面做出了具體規(guī)定。
據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，目前，銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)已經(jīng)受理了龍湖集團(tuán)200億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行，中債信增同步受理企業(yè)增新業(yè)務(wù)意向。除龍湖集團(tuán)外，還有多家民營(yíng)房企也在積極推進(jìn)中。
