2022年，房地產(chǎn)市場銷售仍在繼續(xù)探底，未出現(xiàn)較為明顯的復(fù)蘇信號，土地市場整體較為低迷，城市分化加劇。隨著核心二線城市優(yōu)化調(diào)控政策及防疫形勢的好轉(zhuǎn)，核心城市市場或率先企穩(wěn)，企業(yè)應(yīng)聚焦收斂于城市群建設(shè)來有效把握市場機遇，合理安排銷售和拿地節(jié)奏，向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。
銷售表現(xiàn)：銷售業(yè)績增速大幅下滑，銷售表現(xiàn)明顯分化
【資料圖】
銷售業(yè)績同比下降41.3%，千億軍團降至20家。TOP100房企銷售額均值759.7億元，同比下降41.3%；銷售額破千億房企20家，較去年同期（41家）減少21家；百億房企130家，較去年同期（158家）減少28家。具體來看，千億以上陣營20家，較去年同期減少21家，銷售額均值2220.7億元。第二陣營（500-1000億）企業(yè)23家，較去年同期減少2家，銷售額均值636.1億元。第三陣營（300-500億）企業(yè)28家，較去年同期減少10家，銷售額均值372.8億元。第四陣營（100-300億）企業(yè)為59家，較去年同期增加5家，銷售額均值207.2億元。
房企銷售表現(xiàn)明顯分化。一是央國企銷售表現(xiàn)較強，部分實現(xiàn)正增長，如央企的中鐵置業(yè)、中建東孚、中建智地、中建三局等，地方國企如越秀地產(chǎn)、廈門國貿(mào)等。二是經(jīng)營穩(wěn)健的民企銷售降幅在40%左右。三是出險房企銷售降幅普遍在60%以上。
拿地表現(xiàn)：全年整體拿地低迷，地方國資成為投資主力
拿地總額同比下降48.9%，全年整體拿地低迷。2022年，TOP100企業(yè)拿地總額12975億元，同比下降48.9%，全年整體拿地低迷。TOP100門檻值為48億元，較上年同期下降24億元，TOP100企業(yè)招拍掛權(quán)益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為35.3%。
房企投資力度同比減弱，拿地銷售比均值降至15.5%。2022年，50家代表企業(yè)拿地銷售比均值為15.5%，較去年同期下降11.4個百分點。其中，央國企及混合所有制房企拿地銷售比為21.4%，仍保持了一定的投資強度；民營房企權(quán)益拿地總額降幅則超80%，拿地銷售比僅5.8%，投資規(guī)模和強度銳減。
聚焦收斂于三大城市群，地方國資成為投資主力。2022年，代表企業(yè)投資布局更加聚焦收斂，長三角、粵港澳（內(nèi)地）、京津冀三大城市群拿地金額占比較上年增加9.4個百分點至77.6%。同時，國央企和城投公司依然是集中土拍的成交主力軍。2022年，22城集中供地，地方國資拿地金額占比達到42.0%，超過了央國企的37.4%，民企僅為15.8%、混合所有制企業(yè)該比為4.8%。而受到資金壓力的影響，全國性布局的頭部民企除龍湖外，基本在土拍市場上消失。而本土民企在各自深耕的地區(qū)反而表現(xiàn)比較積極，例如濱江在杭州土拍中表現(xiàn)非常搶眼。
結(jié)語
2022年，我國宏觀經(jīng)濟面臨下行壓力，同時多地疫情反復(fù)、多個期房項目停工等超預(yù)期因素頻出，疊加中長期住房需求動能釋放減弱，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)前所未有。房企應(yīng)在銷售端提升交付力、產(chǎn)品力、打通線上線下渠道等措施加速銷售回款，在拿地端通過換倉一二線城市、聚焦收斂于城市群建設(shè)來有效把握市場機遇，合理安排銷售和拿地節(jié)奏，實現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。
