本文來源：時(shí)代周報(bào) 作者：忻奇琪
“風(fēng)再大，駱駝總是專注前路；道路再崎嶇，駱駝總能抵達(dá)遠(yuǎn)方。” 2023年4月3日，新城控股（601155.SH）董事長(zhǎng)王曉松在業(yè)績(jī)投資者會(huì)上如是說道。
經(jīng)過大浪淘沙般的行業(yè)洗禮后，上市房企陸續(xù)交出了過去這一年的答卷，而在這其中能夠保持增長(zhǎng)勢(shì)頭的房企更是少之又少，在這其中，新城控股成為了為數(shù)不多現(xiàn)金流安全且能實(shí)現(xiàn)盈利的民營房企之一。
(資料圖片)
跨過2022年，在商業(yè)第二增長(zhǎng)曲線的持續(xù)發(fā)力，也為新城控股輕裝上陣打下了結(jié)實(shí)的基礎(chǔ)。王曉松在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，2023年是新城大資管落地的元年，在行業(yè)邁入新模式的背景下，公司將以輕重并舉的形式繼續(xù)堅(jiān)持“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)的業(yè)務(wù)模式。
商業(yè)運(yùn)營收入首超百億
年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2022年，新城控股實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約1160.49億元，合同銷售面積約1191.52萬平方米。截至報(bào)告期末，公司總資產(chǎn)達(dá)4579.07億元。此外，公司共有295個(gè)子項(xiàng)目在建，總建筑面積達(dá)5367.22萬平方米（含合聯(lián)營項(xiàng)目）；公司已售未結(jié)轉(zhuǎn)面積達(dá)到2913.60萬平方米（含合聯(lián)營項(xiàng)目）。
值得注意的是，隨著地產(chǎn)開發(fā)大潮的緩緩落幕，存量物業(yè)的運(yùn)營和管理在未來的地產(chǎn)市場(chǎng)將愈發(fā)重要。而在商業(yè)運(yùn)營方面，新城控股毫無疑問走在了行業(yè)的前列。
在“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略下，商業(yè)對(duì)新城控股收益的貢獻(xiàn)、商管業(yè)務(wù)占比持續(xù)提升。2022年，新城控股實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營總收入首次超百億，達(dá)到100.06億元，同比增長(zhǎng)15.82%。
不僅如此，其中物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利率達(dá)到72.6%。毛利達(dá)到66.96億元，占總毛利由去年同期的16.83%提升至28.95%，進(jìn)一步創(chuàng)下新高。這一數(shù)據(jù)維持高位不僅有助于新城控股抵御行業(yè)整體毛利率下行風(fēng)險(xiǎn)，也印證了新城控股不斷提升的商業(yè)運(yùn)營實(shí)力。
截至今年3月25日，新城控股開業(yè)、在建及擬建吾悅廣場(chǎng)總數(shù)量已達(dá)到198座，進(jìn)駐全國141個(gè)城市。
據(jù)管理層進(jìn)一步透露，2023年新城控股計(jì)劃新開業(yè)項(xiàng)目20座，商業(yè)收入目標(biāo)同比+10%至110億，繼續(xù)維持?jǐn)U張節(jié)奏，商業(yè)運(yùn)營業(yè)務(wù)欣欣向榮。
此外，隨著近日《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》的發(fā)布，商業(yè)地產(chǎn)REITs未來開閘有望，將有利于企業(yè)打通“投融管退”的全鏈條，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，并將回收資金投資于新項(xiàng)目和已有項(xiàng)目的升級(jí)改造、改善運(yùn)營水平。
這是首次將REITs項(xiàng)目申報(bào)涵蓋商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)公司而言意義重大。而新城作為雙輪驅(qū)動(dòng)代表性公司，若政策落地，其目前在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步被放大，從而讓新城控股在為未來的競(jìng)爭(zhēng)中搶得先機(jī)。
恪守財(cái)務(wù)基本面安全
從整體的資產(chǎn)負(fù)債表來看，新城控股繼續(xù)壓降有息負(fù)債，債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。截至2022年底，公司有息負(fù)債為712.70億元，同比壓降185.97億元，有息負(fù)債水平保持低，整體的財(cái)務(wù)情況更加穩(wěn)健。
流動(dòng)性方面，新城控股在手現(xiàn)金充裕，在手現(xiàn)金余額為314.63億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為145.35億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)五年為正。
融資方面，隨著貨幣政策轉(zhuǎn)向?qū)捤桑B加“金融十六條”等政策的出臺(tái)，民企融資環(huán)境出現(xiàn)邊際改善。在監(jiān)管當(dāng)局的支持下，新城控股在融資端不斷突破。
作為中債信用增進(jìn)全額擔(dān)保民營房企發(fā)債的首批試點(diǎn)房企之一，2022年新城控股成功發(fā)行三期合計(jì)40億元中期票據(jù)，其中當(dāng)年9月發(fā)行的10億元中票，票面利率只有3.28%，處于近年來發(fā)債最低利率。
2022年6月，新城控股境外子公司新城環(huán)球還發(fā)行了1億美元的優(yōu)先票據(jù)，這也是國內(nèi)房企彼時(shí)成功發(fā)行的首筆無增信措施的美元債。2022年12月，新城控股還獲批了150億元的中票注冊(cè)額度。
進(jìn)入2023年，“三支箭”等多項(xiàng)穩(wěn)地產(chǎn)政策出臺(tái)后，新城控股作為示范房企，在融資端也有了更多嘗試。
2023年3月，新城控股發(fā)布了《2023 年度向特定對(duì)象發(fā)行 A 股股票預(yù)案》，根據(jù)計(jì)劃，新城控股將向不超過35名特定投資者發(fā)行不超過6.77億股股票，占發(fā)行前總股本的30%，計(jì)劃募集資金不超過80億元，將用于六個(gè)在建項(xiàng)目以及補(bǔ)充流動(dòng)資金。
王曉松在投資者會(huì)上表示，從“第一支箭”的信貸支持到“第二支箭”的債券融資，再到第三支箭的股權(quán)融資，“三支箭”新城控股都被射中。這并不是憑空而來的幸運(yùn)，而是新城控股長(zhǎng)期以來恪守底線，以扎實(shí)的財(cái)務(wù)基本盤抵御風(fēng)險(xiǎn)的堅(jiān)持。
面對(duì)行業(yè)的新發(fā)展環(huán)境，王曉松表示，在戰(zhàn)略方向不變的情況下，新城控股的經(jīng)營方式、模式已完全發(fā)生改變：在開發(fā)端，新城控股現(xiàn)在把自己定位為“手藝人”“服務(wù)者”，而在商業(yè)層面，要從空間運(yùn)營轉(zhuǎn)變?yōu)橛脩暨\(yùn)營，把招商思維轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營思維。
相信伴隨著新城控股“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)的戰(zhàn)略不斷深化，穩(wěn)健的財(cái)務(wù)基本盤及不斷擴(kuò)張的融資渠道，都將為新城控股未來發(fā)展帶來先發(fā)優(yōu)勢(shì)，幫助其在復(fù)雜多變的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中“輕裝上陣，砥礪前行。”
