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2015年，線上法拍交易起步，法拍房逐步進入大眾視野，由于早期法拍房不受限購政策約束，其成交價格通常低于市場價，部分投資者在法拍房市場成功“撿漏”，一時間法拍房市場關注度走高。2020年以來，法拍房掛拍量出現增多趨勢，但受政策收緊、市場觀望情緒等因素影響，2023年以來法拍房市場不降反升。中指研究院自2015年開始監測全國355個城市住宅、商業、土地、工廠、車位等各物業類型法拍項目數據，對法拍市場進行集中探索。
2023年法拍市場日漸活躍，各物業類型房產交易截止掛拍數量超過37萬件，較上一年同期增長27.5%，各區域城市均有不同程度提升。其中，廣州法拍市場掛拍3753套1各類法拍項目，成交累計1026套，成交率27.34%2，成交率較上一年基本持平。同比上一年，廣州法拍市場的掛拍量和成交量絕對值均比同期增長，其中掛拍總量增加了約291套，成交量增加了約89套；同時，在法拍市場逐漸趨向成熟的背景下，成交率趨勢穩定。從數據上看，廣州法拍市場在2023年前7個月表現較為相對穩定，月均成交150套，市場供需狀況相對充足。但是，需要注意的是，雖然成交量有所提高，但成交率變化并不明顯，在掛牌量大幅提升背景，也意味著市場上的競爭程度可能比較激烈。
1指標說明：拍賣結束日期在所選時間周期內的標的物（含已成交、已流拍、已中止、已撤回、已暫緩等）；在所選時間周期內，如果同一標的物多次上拍，按一件標的物計算；2變量說明：成交率=成交標的數/拍賣標的數；折扣率=起拍價/評估價；成交變現折扣率=變現成交價/評估價2022年1月~2023年7月廣州法拍房源掛拍及成交趨勢1-7月廣州掛拍各類法拍房源3753套，成交各類法拍房源1026套，其中7月掛拍各類房源704套，成交各類法拍房源145套，占當前全部成交的14.1%；前7個月各類房源總成交面積達48.3萬平米，總成交金額約在52.9億元。其中，涉住宅房源掛拍2846套，成交853套，成交率29.9%，成交變現折扣率82.8%，平均成交面積約147平米，單套平均成交價約為286萬余元。商業法拍房源掛拍781套，成交132套，成交率16.9%不及住宅房源，平均成交變現折扣率67.4%。法拍住宅房源：2023年1-7月法拍住宅房源掛拍2846套，成交853套，成交房源占比29.97%；其中一拍成交352套，占比41.2%，二拍成交416套，占比48.7%，變賣及重拍成交86套，占比10.1%。2023年前7個月當中，成交最多房源位于增城區，成交171套，占全市20%；花都區成交量位于第二，成交111套，占全市法拍房源成交13.0%；番禺區成交102套排在全市第三，成交量占全市12%。在法拍房市場中，一拍起拍價由人民法院參照評估價確定，如果未作評估則按照市場價確定，一般不低于評估價與市場價的80%。如果一拍流拍，則會進入第二階段二拍；二拍的價格通常會低于一拍，一般是在一拍的起拍價基礎上降價10%-20%。此時如果再次流拍，則會進入第三階段變賣。廣州1-7月的拍賣階段中，二拍占比達到48.7%，意味著有接近半數的法拍房源流拍進入二拍階段。2023年1-7月廣州法拍住宅房源價格段&成交區域1-7月廣州共成交853套法拍住宅房源，在法拍成交的住宅房源中，100萬以下成交的房源共有219套，占比25.6%。100萬-200萬成交的房源共有307套，占比35.9%；200萬-300萬成交的房源共有132套，占比15.5%；300萬-500萬成交的房源共有99套，占比11.6%；500萬-1000萬成交的房源共有62套，占比7.3%；1000萬以上成交的房源35套，占比4%左右。從價格分布上看，300萬以下的低價段房源占據了較大的比例，共658套，占比77%。而300萬以上的價格段房源共196套，占比約在23%。這表明在法拍市場中，低價格的房源項目是成交主力軍，而高價格段的房源也有客群關注。但需要注意的是，法拍房市場的價格和供需狀況與二手房市場有所不同，因此不能完全用二手房市場的價格標準來衡量。從成交區域分布上看，7月份廣州成交住宅房源122套，外圍6區是法拍房源主要成交區域，成交77套占比63.1%，中心5區成交45套，占全市成交36.9%。增城區成交房源項目最多，7月成交23套，是廣州法拍房源最熱門區域，平均成交單價136萬元/套，成交折扣率71.8%，成交套數占全市成交18.9%；番禺區成交16套，7月份成交量位于全市第二，占比13.1%，成交折扣率75.9%；花都區成交15套，白云區、海珠區緊隨其后，分別成交14套、13套，成交折扣率約在75%左右。此外，天河、海珠區7月份成交的法拍房源中，平均成交折扣率分別為105.1%、102.4%，成交均高于評估價。2023年1-7月廣州法拍住宅房源成交套數&成交折扣率通過法拍成交的房源中，多數成交低于評估價格，1-7月，廣州法拍住宅的成交折扣率主要集中在7折左右成交，7折成交房源項目最多。廣州前7個月份成交5折房源123套，占比14.8%；6折成交房源199套，占比23.9%；7折成交房源238套，占比28.6%；8折成交房源148套，占比17.8%；9折成交房源67套，占比8%；另外有58套法拍房源成交高于評估價，成交折扣率最高房源位于從化區，該套房源起拍價13萬元，評估價18.6萬元，最終經過228輪競拍，以203.08萬元成交，成交折扣率高達10.9倍。二手房方面，7月廣州二手住宅市場依舊較為平淡，房價環比繼續下跌。受當前市場信心不足疊加傳統成交淡季影響，廣州二手住宅市場活躍度不高，二手住宅價格環比繼續下跌，跌幅為0.13%，較6月擴大0.08個百分點。分區域看，僅天河區二手住宅價格環比上漲，下跌轄區中增城區環比跌幅最大。2023年1-7月廣州二手住宅項目成交套數TOP20二手房項目交易方面，1-7月天河區棠德花園小區二手房累計成交256套，排在第一；從化區珠江國際城、巴厘天地·上苑小區分別成交248、232套緊隨其后。成交金額角度看，白云區富力桃園1-7月累計成交211套，總計成交金額81474萬元，位列金額榜第一；荔灣區荔港南灣累計成交170套，總成交金額74154萬元，排名第二；海珠區金碧花園累計成交197套，總成交金額64813萬元排名第三，然而成交單價47672元/㎡，在1-7月成交項目中成交單價排名第一。（更多二手房數據信息請關注中指數據庫）值得注意的是，增城區多個小區成交套數不及主城區小區，但交易總量需求旺盛，TOP20中累計成交二手房有四分之一來自增城區。并且法拍成交房源中，增城區成交套數遠高于其他區域。查看增城區成交項目詳情中可以發現，增城區法拍項目平均折扣率為72.3%，除低價位是增城區成交量提升的優勢之外，在廣州購房政策中，增城區不限購政策也是其交易增長原因之一。小結：2023年1-7月廣州法拍市場表現相對穩定，月均成交150套，市場供需狀況相對充足。雖然成交量有所提高，但成交率變化并不明顯，在掛牌量大幅提升背景，法拍房市場持續保持穩定。從價格分布上看，300萬以下的低價段房源占據了較大的比例，這表明在法拍市場中，低價格的房源項目是成交主力軍，而高價格段的房源也有客群關注。但需要注意的是，法拍房市場的價格和供需狀況與二手房市場有所不同，因此不能完全用二手房市場的價格標準來衡量。未來法拍市場發展趨勢如何，還需繼續關注中指數據庫法拍版。
