中新經(jīng)緯8月19日電 (薛宇飛)18日下午，越秀地產(chǎn)股份有限公司(下稱(chēng)越秀地產(chǎn))發(fā)布2022年中期業(yè)績(jī)公告。今年上半年，越秀地產(chǎn)的銷(xiāo)售額實(shí)現(xiàn)正向增長(zhǎng)，營(yíng)收則繼續(xù)保持兩位數(shù)高速增長(zhǎng)。而面對(duì)行業(yè)利潤(rùn)水平整體下行的趨勢(shì)，公司的毛利率出現(xiàn)下調(diào)。
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越秀地產(chǎn)未來(lái)會(huì)如何參與市場(chǎng)的收并購(gòu)，成為外界關(guān)注的話題。在當(dāng)天舉行的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，越秀地產(chǎn)管理層先是否認(rèn)了曾參與恒大香港項(xiàng)目的并購(gòu)，但同時(shí)表示，如果房企出售的項(xiàng)目符合公司布局，也會(huì)積極爭(zhēng)取。
營(yíng)收增幅近30% 毛利率下滑
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1-6月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額分別同比下降22.2%、28.9%。這種市場(chǎng)環(huán)境下，房企業(yè)績(jī)承壓，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，上半年TOP100房企銷(xiāo)售額均值356.4億元人民幣，同比下降48.6%。
越秀地產(chǎn)雖然也受到市場(chǎng)下行的影響，但相比于出險(xiǎn)房企，表現(xiàn)已屬不錯(cuò)。2022年中期業(yè)績(jī)公告顯示，上半年越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售額489.1億元，同比增長(zhǎng)3.2%。按照中指研究院的排名，這一銷(xiāo)售規(guī)模已經(jīng)排在中國(guó)房企的第18位。
上半年的銷(xiāo)售額中，大灣區(qū)和其中的大本營(yíng)廣州，仍是越秀地產(chǎn)的重倉(cāng)區(qū)。數(shù)據(jù)顯示，上半年大灣區(qū)合同銷(xiāo)售金額317.5億元，其中，廣州合同銷(xiāo)售金額293.4億元，占公司合同銷(xiāo)售金額的60%。
銷(xiāo)售額的大幅增加，正在為越秀地產(chǎn)營(yíng)收規(guī)模的擴(kuò)大奠定基礎(chǔ)，2022年上半年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約312.9億元，同比上升29.1%，延續(xù)了2021年的增長(zhǎng)勢(shì)頭。
不過(guò)，其多項(xiàng)利潤(rùn)指標(biāo)有所走低。由于營(yíng)收大漲、毛利額僅同比增長(zhǎng)了2.5%，導(dǎo)致越秀地產(chǎn)的毛利率從2021年的26.8%，降至2022年上半年的21.2%，下降了5.6個(gè)百分點(diǎn)，降幅明顯。另外，上半年公司凈利潤(rùn)約為25.83億元，同比下降4.34%；核心凈利潤(rùn)約為21.3億元，同比上升1.4%；權(quán)益持有人應(yīng)占盈利17.1億元，同比下降25.8%。
在18日下午舉行的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)兼執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)說(shuō)：“上半年的毛利率雖然較2021年同期下降了5.6個(gè)百分點(diǎn)，但較2021全年只下降了0.6個(gè)百分點(diǎn)。我過(guò)去幾次強(qiáng)調(diào)，20%-25%的毛利率是一個(gè)合理目標(biāo)，符合行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)。接下來(lái)，我們會(huì)立足選好項(xiàng)目、做好產(chǎn)品、控制好成本，并能讓公司的盈利能力保持在穩(wěn)定、合理的水平。”
越秀地產(chǎn)資本經(jīng)營(yíng)部總經(jīng)理姜永進(jìn)稱(chēng)，權(quán)益持有人應(yīng)占盈利大幅走低，主要是因?yàn)槿嗣駧艆R率波動(dòng)產(chǎn)生的凈匯兌損失及投資物業(yè)評(píng)估凈跌值所致。若不計(jì)進(jìn)匯兌損失和投資物業(yè)評(píng)估凈跌值的話，核心凈利潤(rùn)同比上升1.4%。
保持“綠檔” 購(gòu)置土地消耗手持現(xiàn)金
在房地產(chǎn)行業(yè)融資不暢、債務(wù)壓力陡增的情況下，保證公司運(yùn)營(yíng)安全，變得更為重要。
2022年中期業(yè)績(jī)公告顯示，截至上半年，越秀地產(chǎn)剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比率分別為69.4%、59.7%和1.45倍，實(shí)現(xiàn)了“三道紅線”零踩線，全部指標(biāo)維持“綠檔”達(dá)標(biāo)。
同時(shí)，融資成本逆勢(shì)下調(diào)。2022年上半年，公司于境內(nèi)成功發(fā)行公司債61.5億元，“3+2年期”票面利率介于2.84%至2.90%，“5+2年期”票面利率介于3.35%至3.38%；平均借貸成本同比下降34個(gè)基點(diǎn)，降至4.11%；繼續(xù)保持穆迪和惠譽(yù)投資級(jí)信用評(píng)級(jí)，展望“穩(wěn)定”。
要注意的是，一些債務(wù)指標(biāo)也有抬升之勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，越秀地產(chǎn)總借貸額約845.7億元，同比上升12.0%；資本負(fù)債率43.8%，同比上升6.8個(gè)百分點(diǎn)；凈借貸比率59.7%，同比上升12.6個(gè)百分點(diǎn)。此外，現(xiàn)金和現(xiàn)金等價(jià)物以及監(jiān)控戶存款390.5億元，較2021年上半年末的405億元小幅減少3.6%。單看“現(xiàn)金和現(xiàn)金等價(jià)物”的話，今年上半年末約為260.68億元，較2021年上半年末的327.66億元，減少了66.99億元。
對(duì)于這些指標(biāo)的變化，姜永進(jìn)認(rèn)為，仍保持在合理水平。他稱(chēng)，總借貸額的上升，與公司開(kāi)發(fā)規(guī)模的擴(kuò)大保持了一致，凈借貸比率則仍控制在70%以下；現(xiàn)金規(guī)模的減少，與參與土拍、拿地較多有關(guān)。
在長(zhǎng)短債結(jié)構(gòu)上，越秀地產(chǎn)的短期債務(wù)占比進(jìn)一步減少。數(shù)據(jù)顯示，一年內(nèi)到期的債務(wù)占比由年初的39%，下降到上半年末的32%，減少了7個(gè)百分點(diǎn)；兩年內(nèi)到期的債務(wù)占比由年初的13%，下降到上半年末的11%；三至五年、五年以上到期債務(wù)占比分別為52%、5%。
否認(rèn)參與恒大項(xiàng)目并購(gòu) 銷(xiāo)售目標(biāo)不變
今年上半年，越秀地產(chǎn)在廣州、佛山、中山、杭州、合肥、鄭州、長(zhǎng)沙共7個(gè)城市新增16幅土地，總建筑面積約為346萬(wàn)平方米。對(duì)比2021年上半年，越秀放緩了拿地步伐，去年同期其新增了23幅、約500萬(wàn)平方米的總建筑面積土地。截至2022年6月30日，公司在全國(guó)布局了30個(gè)城市，總土地儲(chǔ)備約2860萬(wàn)平方米，其中大灣區(qū)土地儲(chǔ)備占總土地儲(chǔ)備約52.9%。
業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，林昭遠(yuǎn)稱(chēng)，公司持續(xù)鞏固“1+4”全國(guó)性布局，深耕大灣區(qū)、重點(diǎn)發(fā)展華東地區(qū)、華中地區(qū)、北方地區(qū)及西部地區(qū)，“城市上，我們會(huì)更加聚焦在省會(huì)城市、重點(diǎn)城市上。在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，選好城市、選好項(xiàng)目非常重要，這也是過(guò)去我們驗(yàn)證過(guò)的，也是正確的。”
TOD模式(以公共交通為導(dǎo)向的開(kāi)發(fā))一直是越秀地產(chǎn)的特色，今年上半年，其獲取了廣州海珠琶洲南TOD及杭州勾莊TOD項(xiàng)目，新增TOD項(xiàng)目土地儲(chǔ)備80萬(wàn)平方米。截至上半年，公司共擁有8個(gè)TOD項(xiàng)目，總土地儲(chǔ)備達(dá)到359萬(wàn)平方米，約占公司總土地儲(chǔ)備的12.6%。
對(duì)于TOD項(xiàng)目前景，林昭遠(yuǎn)認(rèn)為，隨著軌道交通的發(fā)展，各大城市都愈發(fā)注重在地鐵修建物業(yè)的方式，相信公司在這方面會(huì)有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，也會(huì)將TOD項(xiàng)目作為非常重要的產(chǎn)品進(jìn)行打造。
越秀地產(chǎn)會(huì)如何收并購(gòu)出險(xiǎn)房企及其項(xiàng)目，成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。此前，就曾傳出越秀地產(chǎn)有意收購(gòu)恒大在香港的物業(yè)項(xiàng)目。業(yè)績(jī)會(huì)上，林昭遠(yuǎn)予以否認(rèn)，表示沒(méi)有參與恒大項(xiàng)目的并購(gòu)活動(dòng)，不過(guò)，公司會(huì)密切關(guān)注香港的一些項(xiàng)目，如果合適會(huì)進(jìn)行投資。
對(duì)于收并購(gòu)，他表示，如果房企出售的項(xiàng)目符合公司的布局，將積極爭(zhēng)取。目前，除了房企，AMC機(jī)構(gòu)也不斷收購(gòu)出險(xiǎn)房企的資產(chǎn)，林昭遠(yuǎn)說(shuō)：“對(duì)于出現(xiàn)債務(wù)問(wèn)題的房企，光靠我們自己(去解決)，還是能力有限，我們也會(huì)與一些AMC機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，聯(lián)合去做。”
“在房住不炒的總基調(diào)下，政府會(huì)支持剛需和改善型住房需求，目前來(lái)看，各項(xiàng)政策正在不斷放松，市場(chǎng)會(huì)有一個(gè)逐步回升的過(guò)程。只是，回暖過(guò)程會(huì)有先后、有分化，核心城市或?qū)⑻崆耙恍！绷终堰h(yuǎn)重申，越秀地產(chǎn)全年1235億元的銷(xiāo)售目標(biāo)沒(méi)有改變，公司管理層也非常有信心達(dá)成這一目標(biāo)。(更多報(bào)道線索，請(qǐng)聯(lián)系本文作者薛宇飛：xueyufei@chinanews.com.cn)(中新經(jīng)緯APP) (中新經(jīng)緯APP)
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