文/樂居財經(jīng)鄧鑫妮
(相關(guān)資料圖)
“短期波動不改行業(yè)長期向好趨勢。”面對行業(yè)經(jīng)濟(jì)下行摩擦，“穩(wěn)健派”保利物業(yè)（06049.HK）給出自己的觀點。
上半年物管股的估值受到重創(chuàng)，即便有央企做后盾的保利物業(yè)也受到波及。不過就保利物業(yè)自身的業(yè)績來看，依舊實現(xiàn)了穩(wěn)定增長。
截至2022年6月30日，保利物業(yè)營收約64.49億元，同比增加25.2%；毛利13.05億元，同比增長26.5%；凈利潤6.35億元，同比增長25.8%。
業(yè)績增長之下，財務(wù)數(shù)據(jù)卻起伏明顯。期內(nèi)，其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物同比減少26.7%，資產(chǎn)負(fù)債率連續(xù)三年增長至40.96%，同時與關(guān)聯(lián)方的非業(yè)主增值服務(wù)和車位代理業(yè)務(wù)拉高了貿(mào)易應(yīng)收款、按金及其他應(yīng)收款。
保利物業(yè)在財報中表示：“要深耕核心產(chǎn)業(yè)，建立專業(yè)化的增值服務(wù)能力。”現(xiàn)金流入增值服務(wù)，提升該業(yè)務(wù)的投入成本，但是據(jù)收入貢獻(xiàn)顯示，其社區(qū)增值服務(wù)板塊的收入占比回縮，且營收增長率排在三大業(yè)務(wù)末位。
現(xiàn)金減少三成
觀察保利物業(yè)的戰(zhàn)略部署，可以看到一條明顯的牽引繩。基于“大物業(yè)”的整體布局，保利物業(yè)呈現(xiàn)出區(qū)域擴(kuò)大化、業(yè)務(wù)多元化的特點。
能夠承載各種業(yè)務(wù)的增值服務(wù)，是保利物業(yè)發(fā)力的重點方向。不僅下調(diào)并購金為增值服務(wù)鋪路，還將資金投入資產(chǎn)運營和增值服務(wù)，以致期內(nèi)現(xiàn)金減少超過三成。
財報顯示，截至2022年6月30日，保利物業(yè)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約為52.24億元，較上一年同期減少26.7%，而與2021年年末的76.9億元相比已經(jīng)減少約32.1%。
保利物業(yè)解釋道：“主要由于本集團(tuán)將資金投入到使用效率更高的資產(chǎn)運營業(yè)務(wù)及增值服務(wù)所致。”管理層也在業(yè)績會上表示，公司現(xiàn)金下降是和保利發(fā)展開展車位租售有關(guān)。
2021年7月，保利物業(yè)與保利發(fā)展控股簽訂《車位租售業(yè)務(wù)代理服務(wù)框架協(xié)議》開展車位代銷業(yè)務(wù)，同時向后者支付30億元的按金，根據(jù)合同約定將于2022年12月收回。
車位租售業(yè)務(wù)正好包含在社區(qū)增值服務(wù)當(dāng)中，投拓增加，增值服務(wù)表現(xiàn)如何？
盈利方面，社區(qū)增值服務(wù)是保利物業(yè)毛利率水平最高的業(yè)務(wù)板塊，上半年也頂住壓力實現(xiàn)正向增長。報告期內(nèi)，社區(qū)增值服務(wù)毛利率31.89%，同比增長1.53個百分點。
然而社區(qū)增值服務(wù)的收入占比和毛利占比卻隱隱下跌。截至上半年，保利物業(yè)社區(qū)增值服務(wù)營收14.02億元，同比增長16.6%，收入占比21.8%，同比下跌1.5個百分點；毛利總額4.47億元，占比與去年同期比較也下降了1.1個百分點。
非業(yè)主增值逆勢增長
保利物業(yè)的收入增長中規(guī)中矩，被問及未來的業(yè)績指引時，總經(jīng)理吳蘭玉重申年初定下的目標(biāo)，希望未來的營收增速保持在30%，同時利潤不低于20%。
如果將三條業(yè)務(wù)線單拎出來，上半年只有非業(yè)主增值服務(wù)的營收增速超過30%達(dá)到35.4%，物業(yè)管理服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)同比增長率分別為25.8%和16.6%。
物業(yè)管理服務(wù)是保利物業(yè)收入占比最高的業(yè)務(wù)，達(dá)到61%，其次為社區(qū)增值服務(wù)21.8%，再次為非業(yè)主增值服務(wù)16.9%，收入占比和增速相互作用下，保利物業(yè)營收同比整體增長25.2%。
非業(yè)主增值服務(wù)常常被稱作地產(chǎn)為物業(yè)輸送利益的“暗門”，在房地產(chǎn)開發(fā)和交付并不蓬勃的上半年，保利物業(yè)的非業(yè)主增值服務(wù)逆勢增速第一，與其背后發(fā)力的地產(chǎn)公司有一定關(guān)系。
不過不同于其他物企在該業(yè)務(wù)上攫取的高毛利率，保利物業(yè)非業(yè)主增值服務(wù)的毛利率約為18.63%，與其他頭部物企對比并不占優(yōu)勢。
碧桂園服務(wù)和雅生活的財報顯示，前者非業(yè)主增值服務(wù)毛利率27.2%，后者相關(guān)的外延增值服務(wù)毛利率35.9%。
雖然單一業(yè)務(wù)的毛利率不高，但是在今年動蕩的市場環(huán)境下，保利物業(yè)穩(wěn)住了盈利基本盤，其整體毛利率20.23%，與上一年基本持平。
員工縮減控成本
上半年資本暗流不斷，物企對外收并購的態(tài)度謹(jǐn)慎了不少。保利物業(yè)在并購話題上一向保持克制，財報顯示上半年并未有重大收并購行為。
董秘尹超也表示，當(dāng)前由于整個行業(yè)受到資金鏈影響，市場上用于并購的資金量明顯下降。直觀的感覺就是買家的購買意愿和賣方出價意愿都明顯回落。
基于上述原因，保利物業(yè)將外拓方式指向投標(biāo)，尤其是市場上釋放出來的公建和城服項目。
截至2022年6月30日，保利物業(yè)合同管理項目總面積約7.3億平方米，合同管理項目總數(shù)2575個；在管項目總面積約為5.23億平方米，在管項目總數(shù)1910個。
期內(nèi)，公共及其他物業(yè)在管面積增長至約2.76億平方米，于在管規(guī)模中的比重為約52.7%。
公共服務(wù)在管面積增長迅速，但也面臨著收入困境。截至2022年上半年，公共及其他物業(yè)管理收入9.35億元，占物業(yè)管理總體收入比重約23.6%，遠(yuǎn)低于規(guī)模占比。
年初的業(yè)績會保利物業(yè)也回應(yīng)過相關(guān)問題，其表示，雖然公共服務(wù)盈利表現(xiàn)較低，但仍會將公共服務(wù)項目作為公司戰(zhàn)略發(fā)展的重心。
為了提高收入，保利物業(yè)嚴(yán)格把控成本，報告稱：“我們將圍繞組織人才、項目管理和成本管理持續(xù)推進(jìn)精益管理、提質(zhì)增效，提升自身規(guī)模化發(fā)展的核心競爭力，賦能公司高質(zhì)量發(fā)展。”
與上一年相比，保利物業(yè)服務(wù)成本上升24.8%，與2021年同期43.76%漲幅相比減少近19個百分點。一年內(nèi)員工數(shù)量減少1275名至42827名員工，期內(nèi)總員工成本約為23.54億元，漲幅12.76%。
