匯率和房?jī)r(jià)有什么關(guān)系？
著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國政法大學(xué)教授、博士生導(dǎo)師楊帆在鈦媒體2022T-EDGE全球創(chuàng)新大會(huì)發(fā)表了題為《匯率與房?jī)r(jià)的關(guān)系》主旨演講。
他表示，買房子的本質(zhì)上是投資而不是消費(fèi)，和股票市盈率是一個(gè)概念，租售比就相當(dāng)于股票市盈率，如果當(dāng)前租售比無法回收成本，也就不會(huì)購入房產(chǎn)。
(資料圖)
目前，很多地方房租和房?jī)r(jià)比值是1:50，更高的可能是1:100。也就是說，買房子出租，很難回收成本。但買房行為還在發(fā)生，究其原因，楊帆指出，“其實(shí)要的不是房租收益，而是房?jī)r(jià)看漲，是地皮的增值收益，不是投資后租出去的收益。”
2008年以來，中國房?jī)r(jià)連漲15年。楊帆認(rèn)為，按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律，接下來房?jī)r(jià)會(huì)跌，如果還不跌，房地產(chǎn)業(yè)就還是不能啟動(dòng)。
楊帆也指出，目前正處于一個(gè)矛盾的境況，“房?jī)r(jià)下跌，大家看漲，才會(huì)買房，也就是說，即便有錢，也得等房?jī)r(jià)先下跌，再等到看漲預(yù)期，有預(yù)期才會(huì)買房，看跌預(yù)期之下，有錢也不會(huì)買。”
以下為楊帆演講實(shí)錄，略經(jīng)鈦媒體App編輯：
大家好，我是楊帆，很高興參加全球創(chuàng)新大會(huì)，我現(xiàn)在開始我的發(fā)言，我的題目是《匯率與房?jī)r(jià)的關(guān)系》。
第一個(gè)問題房租與房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)是投資品，房?jī)r(jià)不計(jì)入CPI（消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)），房租是消費(fèi)，應(yīng)該計(jì)入CPI。但是中國的統(tǒng)計(jì)中大大低估了房租。因?yàn)槲覀儗?duì)租房沒有收稅，大部分房租無法統(tǒng)計(jì)。就虛擬房租來說，中國自住房比例很高，但自住房也是投資品，自己把房子租給自己，這部分的虛擬房租也應(yīng)該算進(jìn)去。如此一來，中國的CPI會(huì)提高很多。
為什么房?jī)r(jià)不計(jì)入CPI？因?yàn)橘I房子的本質(zhì)上是投資而不是消費(fèi)。和股票市盈率是一個(gè)概念，比如利率是4%，投資買套房后用20時(shí)間年必須回收成本，租售比就相當(dāng)于股票市盈率，如果無法回收成本，也就不會(huì)購入這套房。
但是，大家都不認(rèn)為買房子是投資，而且房租和房?jī)r(jià)現(xiàn)在也不是1:20，很多地方是1:50，更高的可能是1:100。也就是說，買房子出租，20年根本不能回收成本。
為什么還要買房？其實(shí)要的不是房租收益，而是房?jī)r(jià)看漲，是地皮的增值收益，不是投資后租出去的收益。這是兩部分，必須要分開，有本質(zhì)的區(qū)別。
2008年以來，中國房?jī)r(jià)連漲15年，漲了5-10倍，甚至更高，這肯定已經(jīng)過高。按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律，接下來房?jī)r(jià)會(huì)跌下來，或者房租漲上去。
以后房租可能會(huì)微漲，但漲不了那么高。所以，房?jī)r(jià)早應(yīng)該跌下來。之所以不跌，一是本身存在的壟斷，二是宏觀上不敢讓房?jī)r(jià)跌下來，但是拖住的價(jià)格的同時(shí)，成交量減少了。
經(jīng)濟(jì)基本關(guān)系是價(jià)格和數(shù)量的關(guān)系，而且更重價(jià)格，人為維持了高價(jià)，數(shù)量就會(huì)降低。隨著房地產(chǎn)成交量的下降，房地產(chǎn)業(yè)就會(huì)長(zhǎng)期低迷。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)得有交易才有市場(chǎng)，真正的價(jià)格是在大量交易中的價(jià)格，沒有交易就沒有市場(chǎng)，這幾年很多公司已經(jīng)維持不住。
需要注意的是，宏觀的干預(yù)手段是想維持房?jī)r(jià)進(jìn)入緩慢的長(zhǎng)期下跌過程，人民的收入提高之后，逐步消化房?jī)r(jià)，但現(xiàn)在肯定達(dá)不到，近幾年，人民收入不佳。或者換一個(gè)思路，股市好的時(shí)候，大家在股市里賺了錢，就能買房，但股市也在長(zhǎng)期低迷中。總體來說，人民的收入只有下降沒有上升，也不會(huì)買房。還有一個(gè)因素，房?jī)r(jià)本身過高，人民有錢也不買，等著房?jī)r(jià)下跌。
這帶來了很大的矛盾，房?jī)r(jià)下跌，大家看漲，才會(huì)買房，也就是說，即便有錢，也得等房?jī)r(jià)先下跌，再等到看漲預(yù)期，有預(yù)期才會(huì)買房，看跌預(yù)期之下，有錢也不會(huì)買，這是目前的情況。
第二個(gè)問題，匯率和房?jī)r(jià)下跌必居其一，或者人民幣貶值，或者房?jī)r(jià)下跌。前一段時(shí)間，人民幣已經(jīng)經(jīng)歷貶值，現(xiàn)在進(jìn)入升值階段，至少明年一年人民幣都處在升值趨勢(shì)中。那么，這種情況下房?jī)r(jià)應(yīng)該下跌了，如果還不跌，房地產(chǎn)業(yè)就還是不能啟動(dòng)。
這里面人民幣和房?jī)r(jià)的關(guān)系涉及到兩個(gè)基本理論，一是購買力平價(jià)，二是利率平價(jià)。
購買力平價(jià)是衡量人民幣購買力的指標(biāo)，如果拋開房地產(chǎn)，不算房租和房?jī)r(jià)，大家手里的人民幣在購買一把商品時(shí)是值錢的，但是一拿來買房子，就極其不值錢了。
利率平價(jià)中，如果把中國和美國利率比作投資收益率，會(huì)更接近實(shí)際。舉例來說，中美之間存在房?jī)r(jià)差，中國房?jī)r(jià)突然漲了10倍，但美國房?jī)r(jià)沒變，那么中國有房子的人賣掉房后就會(huì)賺到10倍的人民幣，再拿這些錢換成外匯，去美國買房。在二十年前，做這個(gè)買賣的都賺了錢，這就是利率平價(jià)起到的作用。到后來，這一套操作被管住了。
以上是我對(duì)金融領(lǐng)域的觀點(diǎn)，很高興在全球創(chuàng)新大會(huì)與大家做交流，謝謝大家。
