在證監(jiān)會宣布恢復A股上市房企再融資的第三天，公開發(fā)布定增的A股房企又添一員。
2022年12月1日晚間，華夏幸福（600340）（600340.SH）公告稱，為滿足業(yè)務發(fā)展需要，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定財務狀況，進一步推動債務風險化解工作，華夏幸福擬向不超過35名特定投資者非公開發(fā)行股票。
而關(guān)于募集資金的用途，華夏幸福表示，擬用于與“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項目，以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償還債務等。
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關(guān)于華夏幸福發(fā)布定增的后續(xù)方案，時代周報記者詢問華夏幸福方面，其表示，具體發(fā)行金額、數(shù)量、時間等詳細信息將在后續(xù)再度刊發(fā)公告。
華夏幸福是繼世茂股份（600823）（600823.SH）、福星股份（000926）（000926.SZ）、大名城（600094）（600094.SH）等房企之后的又一家發(fā)布定增公告的A股上市公司，亦是“第三支箭”發(fā)布后又一典型案例。
“在當下的市場環(huán)境下，如果公開發(fā)行可能很難獲得市場支持，而定向增發(fā)是提升增發(fā)融資成功率的的重要保證。”IPG中國首席經(jīng)濟學家柏文喜向時代周報記者表示。
柏文喜進一步解釋稱，雖然定增會攤薄原有股東權(quán)益，但是定增成功的話，有可能將房企拉出現(xiàn)有困境，從而挽救原有股東。
該公告發(fā)出后第二天開盤，華夏幸福的股價便迎來了一波上漲。12月2日開盤，華夏幸福每股報2.85元，較前一日收盤價上漲2.89%。而收盤時，股價雖有回落，但仍較前一日仍上漲2.53%。
仍有不確定性
A股上市房企的這一輪再融資，源于11月28日證監(jiān)會發(fā)布的“第三支箭”——股權(quán)融資，其也被稱為近年來房地產(chǎn)行業(yè)史詩級利好。時代周報記者了解到，地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)融資政策自2010年起開始收緊。
12年后的2022年11月28日，證監(jiān)會宣布，要積極發(fā)揮資本市場功能，支持實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃，促進房地產(chǎn)市場盤活存量、防范風險、轉(zhuǎn)型發(fā)展，更好服務穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟大盤。證監(jiān)會決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項措施。
這其中，就包括恢復上市房企和涉房上市公司再融資方面。簡單來說，即為允許上市房企非公開方式再融資，引導募集資金用于與“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項目、經(jīng)濟適用房、棚戶區(qū)改造或舊城改造拆遷安置住房建設、符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償還債務等。
就在政策發(fā)布的當晚，房企們開始將一紙政策公告轉(zhuǎn)化為具體行動，于是，轟轟烈烈的再融資開始上演，以福星股份、世茂股份為首，多家房企陸續(xù)發(fā)布了定增公告。
而華夏幸福此次發(fā)布定增公告在部分業(yè)內(nèi)人士看來并不意外。柏文喜向時代周報記者表示，華夏幸福的債務重組已經(jīng)獲得重大進展，債務壓力也在很大程度上得到緩解，目前面臨的問題主要在于銷售端所帶來的流動性困境，因此獲得一些對行業(yè)比較了解并看好市場復蘇與企業(yè)未來的投資人的支持還是有可能定增成功的。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪向時代周報記者表示，華夏幸福通過定增方式開拓融資渠道，將在一定程度上修復資產(chǎn)負債表，推動存量地產(chǎn)項目出險、整合，緩解資金鏈壓力，加速企業(yè)脫困。
不過，華夏幸福亦在公告中表示，截止目前，其籌劃的非公開發(fā)行股票事項，尚處于初期籌劃階段。由于非公開發(fā)行股票具體方案尚未確定，該事項尚存在不確定性。
投資者是誰？
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，從11月28日至12月1日，已有9家房企發(fā)布再融資消息。除了建發(fā)國際（01908.HK）和陸家嘴（600663.SH）發(fā)布配股公告外，剩余的7房企均發(fā)布了定增公告。時代周報記者查閱已發(fā)布定增的完整公告后發(fā)現(xiàn)，這7家房企的公告均沒有披露詳細信息，投資者名單亦無公布。
事實上，自從房企接連發(fā)布定增公告后，業(yè)內(nèi)就有了關(guān)于到底是哪些投資者進場的討論。
IPG中國首席經(jīng)濟學家柏文喜向時代周報記者表示，按照以往行業(yè)情況來看，這些潛在投資者或包括其產(chǎn)業(yè)鏈上的上下游企業(yè)、供應商、施工企業(yè)、優(yōu)質(zhì)房企、相關(guān)國央企以及資管機構(gòu)等專業(yè)投資者。
雖然可能的投資者類型較多，但是否有投資者真正入場，是當前市場更為關(guān)切的問題。
“目前市場最大的問題，在于機構(gòu)投資者或戰(zhàn)略投資者的認股情況。作為房企，要取得投資者信任，就要持續(xù)在銷售端和信貸等層面釋放積極態(tài)度，以引導機構(gòu)投資者積極入市。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向時代周報記者表示。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年1-11月，TOP100房企銷總額為67268.1億元，同比下降42.1%，降幅較上月收窄1.3個百分點，其中TOP100房企單月銷售額同比下降34.4%，環(huán)比下降4.9%。而銷售額超千億房企19家，較去年同期減少16家；超百億房企100家，較去年同期減少51家。
“投資者主要看市場預期。”某A股上市公司高管告訴時代周報記者，第三支箭發(fā)布的當晚，就有不少券商找到他所在的企業(yè)，但該房企目前的定增方案還未有實質(zhì)性進展，主要原因就在于投資者意愿不清晰。
而關(guān)于華夏幸福此次發(fā)布定增的投資者，時代周報記者采訪了多位業(yè)內(nèi)人士，他們也提出了自己的猜想。
“投資者的類型，基本上包括基金公司、專門從事投資的企業(yè)，公司高管以及部分資金雄厚的個人。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波向時代周報記者表示。
另一A股上市房企融資口相關(guān)負責人向時代周報記者表示，亦有可能是河北國資，“在華夏幸福發(fā)生流動性危機后，河北國資一直幫助其進行紓困。”
一直在自救
與其他出險房企不同，華夏幸福的債務危機來得更早一些。
其危機的根源在于對環(huán)京區(qū)域的重倉。2017年，環(huán)北京地區(qū)的張家口、廊坊等城市出臺“限購令”，華夏幸福旗下知名項目孔雀城的銷售在此之后開始走下坡路，2017年財報顯示，其經(jīng)營活動現(xiàn)金流為-162.28億元，降幅超過300%。
2018年-2019年，華夏幸福轉(zhuǎn)讓環(huán)京區(qū)域的多個項目股權(quán)，用于回籠資金。又恰逢平安攜帶180億元兩次入股華夏幸福，華夏幸福由此轉(zhuǎn)危為安。
然而好景不長，2021年2月2日，華夏幸福發(fā)布公告稱，公司發(fā)生52.55億元債務逾期，公司可動用資金僅為8億。華夏幸福的債務問題終于被擺在了桌面上。
為了化解債務，2021年9月30日，華夏幸福初步擬定了《債務重組計劃》，其計劃通過“賣、帶、展、兌、抵、接”等六種方式清償2192億元金融債務，并在河北省政府的指導下與債權(quán)人就重組展開溝通。
具體來說，賣出資產(chǎn)回籠資金約750億元、出售資產(chǎn)帶走金融債務約500億元、優(yōu)先類金融債務展期或清償約352億元、以持有型物業(yè)等約220億元資產(chǎn)設立的信托受益權(quán)份額抵償相關(guān)金融債務、剩余約550億元金融債務由公司承接，展期、降息，通過后續(xù)經(jīng)營發(fā)展逐步清償。
時代周報記者了解到，2021年以來，華夏幸福陸續(xù)出售武漢、南京以及嘉興等地區(qū)的多個項目；將深圳公司轉(zhuǎn)讓給鵬瑞集團，清空旗下城市更新項目；7月，華夏幸福轉(zhuǎn)讓南京的現(xiàn)房項目“上元府”和北京豐臺科技園項目股權(quán)。
2022年，華夏幸福繼續(xù)加快處理資產(chǎn)。4月，華夏幸福售出旗下廊坊市廣陽區(qū)及永清縣的產(chǎn)業(yè)新城項目，轉(zhuǎn)讓款合計9.18億元；6月，華夏幸福發(fā)布公告稱，擬向河北聚仁建設集團轉(zhuǎn)讓旗下霸州產(chǎn)業(yè)投資公司全部股權(quán)，交易涉及總資金為1.0501億元，交易完成后，華夏幸福預計可以獲得550萬元收益。7月，有消息稱華夏幸福正在推動武漢長江中心項目的出售事宜，接盤方或為央企華潤置地。
除了債務重組外，華夏幸福還于2022年7月5日宣布，從今年開始至2025年，華夏幸福要全面轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)新城服務商。
11月9日，華夏幸福公布關(guān)于債務逾期、債務重組進展等事項的公告。公告顯示，截至2022年10月31日，華夏幸福累計未能如期償還債務金額合計596.22億元。已簽約實現(xiàn)債務重組的金額累計為1262.22億元，相應減免債務利息、豁免罰息金額共計113.50億元。
另外，華夏幸福根據(jù)債務重組相關(guān)工作的推進情況，對已簽署《債務重組協(xié)議》中適用“兌、抵、接”清償方式的相關(guān)債權(quán)人已啟動兩批現(xiàn)金兌付安排，合計將兌付金額為19.16億元。
