今年5月，萬達忙于發聲明澄清各種傳聞；6月，萬達又到了一個關鍵節點。
6月28日，證監會中止了大連萬達商管的公司債券注冊程序，引發市場關注；同天，珠海萬達商管向港交所更新了IPO申請材料并重新遞交招股書，這已經是該公司第四次提交上市申請。
業界紛紛揣測，中止發債或將加劇萬達資金鏈的緊張程度。如果珠海萬達商管未能在規定時間內完成上市，300億元對賭回購的壓力，也可想而知。
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未對《問詢函》做出回復
6月28日，證監會官網掛出一份債券發行注冊程序中止通知書。證監會稱，2023年6月9日，其收到大連萬達商業管理集團股份有限公司和主承銷商國泰君安、開源證券分別提交的《關于中止大連萬達商業管理集團股份有限公司公開發行公司債券注冊程序的申請》。
根據《公司債券發行與交易管理辦法》第二十九條和《中國證券監督管理委員會行政許可實施程序規定》第四十條的有關規定，證監會決定中止大連萬達商管公開發行公司債券注冊程序。
該筆債券為大連萬達商業管理集團股份有限公司2023年面向專業投資者公開發行公司債券，品種為小公募，擬發行金額為60億元，發行人為萬達商管集團，承銷商/管理人為國泰君安、開源證券。此前3月21日，中國證券監督管理委員會發布《關于大連萬達商業管理集團股份有限公司向專業投資者公開發行公司債券申請文件的問詢函》。
問詢函顯示，根據申報材料披露，萬達商管集團子公司珠海萬達目前正申請在港交所上市，若不能于2023年底成功上市，萬達商管集團需向上市前投資者支付約300億元股權回購款。對此，《問詢函》要求萬達商管進一步補充說明子公司珠海萬達上市進展情況，并評估上述事項對其短期償債能力的影響，以及請主承銷商對上述事項進行核查，并發表明確意見。
與此同時，根據申報材料披露，近三年及一期（2020年、2021年、2022年和2023年1-3月），萬達商管集團籌資活動產生的現金流量凈額分別為-245億元、-320億元、-113億元和-182億元。為此，《問詢函》要求萬達商管集團補充說明籌資活動現金流量凈額持續大額為負的原因及合理性，并評估對本次債券償付的影響。
問詢函要求，萬達商管逐項落實并在3個月內向上海證券交易所提交書面回復意見及電子文檔。不能按期回復的，中國證券監督管理委員會可依法作出終止審查的決定。
截至目前，萬達并未對《問詢函》做出回復。
忙于澄清“傳聞”的大連萬達商管
今年5月，萬達集團的官網忙于發聲明澄清傳聞。5月20日，萬達集團官網發聲明稱，網傳萬達大規模裁員信息不實；5月26日，大連萬達商管在公告回應“13 億美元離岸貸款”“業績造假”“被華潤集團收購”等內容。6月8日，因一則股權凍結信息，此前已被“傳聞”纏身的大連萬達商管再度引發關注，高達19億股權的凍結規模，也讓萬達集團不得不作出澄清。
萬達確認了“凍結”事項，并解釋稱，“萬達地產集團和某企業在長春一大型項目有合作，至今雙方仍存在10余億元財務糾紛”。萬達集團同時表示，2018年大連萬達商管引入投資人時，其45.27億股權當時估值就已達2430億元，此估值為公開信息。此次凍結大連萬達商管19億股權，大幅超過雙方財務糾紛金額。“萬達正通過法律途徑申訴，有信心維護萬達集團正當權益。”
中止發行公司債券注冊程序，短期會對公司流動性產生明顯影響嗎？業界眾說紛紜。不過依據6月28日中誠信國際發布的大連萬達商管2023年度跟蹤評級報告，認為其信用水平在未來12-18個月內還將保持穩定。
評級報告認為，截至2023年3月末，該公司賬面貨幣資金為304.67億元，其中受限資金占比6.99%，未受限資金規模較大，能夠提供充足的流動性來源。同時，該公司共獲得銀行授信額度3645億元，其中未使用額度為2654億元，能夠補充流動性需求。
相關數據顯示，2020-2023年3月末，大連萬達商管所有借款均到期還本、按期付息，未出現延遲支付本金和利息的情況。公開資料顯示，截至報告出具日，該公司在公開市場無信用違約記錄。
但中誠信國際也提及，該公司目前公開市場融資仍受限制，加之珠海萬達商管上市仍有不確定性，公司可能面臨股權回購壓力；盡管公司擁有較大規模的理財產品，但仍需關注其資金平衡能力。
6月5日，評級機構標普還下調了大連萬達商管的長期發行人信用評級，從BB+下調至BB，同時將萬達商業地產（香港）有限公司的長期發行人信用評級，以及由萬達香港提供擔保的高級無抵押票據的長期發行評級，從BB下調至BB-，所有評級維持在負面評級觀察名單。
毛利潤凈利潤增幅數據驚人
在證監會公布中止大連萬達商管的公司債券注冊程序的同日，大連萬達商管的子公司珠海萬達商業管理集團股份有限公司（簡稱“珠海萬達商管”）更新了IPO申請材料并重新遞交招股書。
這已經是該公司第四次提交上市申請，其首度遞交招股書是在2021年10月21日，該招股書于2022年4月21日失效；二次遞交招股書是在2022年4月22日，后于2022年10月21日失效；第三次于2022年10月25日三度提交招股書，2023年4月25日失效。
目前，珠海萬達商管上市前還面臨的關鍵一步是，需要完成證監會要求其補充的發行上市備案補充材料。此前6月2日，證監會國際部對珠海萬達商管境外上市備案材料提出補充要求。
補充內容核心包括：珠海萬達商管內控制度是否完善及有效運行，旗下商業廣場出租率計算口徑及其準確性，關聯交易占報告期內營業收入、營業成本比重以及公司業務獨立性，控股股東作出的公司上市時間、“業績對賭”相關的股權回購和提前還債安排，募集資金用途及相關保障措施和安排，2019年至2021年及2022年上半年大額現金分紅情況下實施本次融資的必要性和合理性。
根據珠海萬達商管更新后的資料顯示，截至2022年12月31日，珠海萬達商管管理472個商業廣場，在管建筑面積達6560萬平方米。2020年、2021年及2022年，珠海萬達商管的在管商業廣場(不包括停車位)平均出租率為98.6%。截至2022年12月31日，珠海萬達商管有181個儲備項目，包括163個獨立第三方項目。
從2015年起，珠海萬達商管開始以輕資產模式管理獨立第三方商業廣場。截至2022年12月31日，珠海萬達商管管理的商業廣場中，184個由獨立第三方擁有，占在管商業廣場總數的39.0%。截至2022年12月31日，珠海萬達商管是中國唯一向獨立第三方大規模輸出管理的商業運營公司。
2020年、2021年及2022年，珠海萬達商管的收入分別為171.96億元、234.81億元及271.2億元，同比均實現了兩位數增長。招股書解釋稱，收入增加主要由珠海萬達商管業務擴張導致的在管商業廣場數目及在管建筑面積增加所推動。在管建筑面積由截至2020年12月31日的5280萬平方米增加至截至2021年12月31日的5900萬平方米， 并進一步增加至截至2022年12月31日的6560萬平方米。
與此同時，毛利、凈利潤增幅也很驚人。2020年、2021年和2022年，珠海萬達商管的毛利分別為63.43億元、105.21億元和129.83億元；凈利潤分別為11.12億元、35.12億元及75.34億元，2022年相較于2021年增長114.52%，直接翻了1倍多。
在負債方面，2022年珠海萬達商管流動負債總額為155.86億元；流動負債凈額為17.6億元；資產負債率也由2020年的95.8%降至2022年的68.4%，較2021年的70.9%下降了2.5個百分點。
不過值得關注的是，珠海萬達商管在2019年至2022年上半年期間，累計現金分紅132.7億元，超過同期經營活動現金流量凈額合計數115.48億元。上市后，公司董事會擬在股東大會上建議至少將年度可分配利潤的65%用于分紅。
“萬達系”的當務之急
王健林的堅持，與一項對賭協議相關。公開資料顯示，作為萬達集團旗下商業地產投資及運營的唯一業務平臺，大連萬達商管曾于2014年12月登陸香港聯交所，并創當年港股最大規模IPO，后于2016年9月主動退市。此次退市一度被視為大連萬達商管為回歸A股做準備，但截至2021年初，由于各種因素限制，A股上市計劃一直未能如愿。
隨后，大連萬達商管在對輕資產相關資源重組的基礎上，于2021年3月下旬成立珠海萬達商管，意圖盡快實現境內外上市。
2021年7至8月，大連萬達商業向碧桂園物業、螞蟻、騰訊、PAG等機構投資人轉讓股份并設立新的對賭協議，若投資者持有的股份未能在2023年12月前轉換為上市股份，投資者可要求回購。
招股書顯示，萬達商管引進的前述22家機構投資人合計持股約21.17%。而除了回購事項，萬達方面還向投資人作出業績承諾——萬達商管2021年的預估實際凈利潤以及2022年與2023年扣除非經常性損益的經審計凈利潤（實際凈利潤）將分別不少于51.9億元、74.3億元、94.6億元。如未達成，大連萬達商業及珠海萬贏將零對價轉讓有關股份，或向投資者支付現金補償。
目前來看，2021年、2022年的凈利潤目標已經完成。推進萬達商管IPO始終是“萬達系”的當務之急。
南都·灣財社記者 王艷玲
