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樂居財(cái)經(jīng) 李禮 6月7日，平安證券發(fā)布地產(chǎn)政策洞察系列之八。
土地市場(chǎng)供需疲弱，預(yù)供地下流拍率下滑。2023 年前 4 月 300 城住宅用地推出、成交建面同比下降均超 30%，土地出讓金同比下滑 19.5%，三項(xiàng)
指標(biāo)均較 2021 年同期下滑超 60%，政府推地態(tài)度有賴于銷售修復(fù)。供地由“集中出讓”趨向“多次少量”，重點(diǎn)城市土拍錯(cuò)期，為房企留足充裕研判時(shí)間，平滑資金計(jì)劃。此外政府推地前摸排房企參拍意愿，預(yù)公告不少于 3 個(gè)月，供地信息披露更加細(xì)致明確，疊加優(yōu)質(zhì)地塊出讓加大出讓力度，22 城前 4 月涉宅用地流拍率僅為 2.6%，遠(yuǎn)低于 2021 年、2022 年。
房企投資策略高度一致，城市板塊間熱度分化加劇。高能級(jí)城市樓市更具韌性，帶動(dòng)土拍熱度攀升，前 4 月一線城市土拍溢價(jià)率 8.06%，遠(yuǎn)高于二線（6.65%）、三四線城市（5.91%）。且當(dāng)前房企投拓容錯(cuò)率下降，普遍采取“聚焦核心城市板塊”、“以銷定投”戰(zhàn)略，后續(xù)去化確定性及流速成為房企拿地首要衡量標(biāo)準(zhǔn)，投資策略趨于一致。因此成為投資“重中之重”的核心城市及板塊競(jìng)拍較為激烈，而多數(shù)城市及邊緣板塊因庫存去化壓力較大，土地市場(chǎng)仍較為冷清。
地塊整體盈利空間仍優(yōu)于 2021H1，民企拿地意愿提升。核心城市土拍轉(zhuǎn)暖并未引發(fā)毛利率大幅下滑擔(dān)憂，整體盈利空間仍優(yōu)于 2021H1。一是土拍火熱僅會(huì)降低房企中簽概率，各地仍存封頂搖號(hào)制度，如杭州第四批土拍封頂成交比例達(dá) 67%，但平均地價(jià)房?jī)r(jià)比僅為 53.6%，平均價(jià)差達(dá)14849 元/平，仍留有一定利潤(rùn)空間；2023 前 4 月 22 城土拍住宅用地平均溢價(jià)率 8.1%，仍低于 2021H1（14.7%）；二是部分城市取消“定配建”限制等，降低房企實(shí)際拿地成本。分房企性質(zhì)看，前 4 月央國(guó)企整體拿地銷售金額比 14%，高于民企（8.5%）；50 強(qiáng)房企中民企拿地金額、面積占比分別較 2022 年提升 3.9pct、9.5pct， 受益于“三支箭”的優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企亦重回土拍市場(chǎng)，城投與地方國(guó)企托底需求淡化，不乏競(jìng)價(jià)或跨區(qū)域拿地現(xiàn)象。但民企持續(xù)拿地僅為個(gè)別典型代表，整體投資尚未普遍復(fù)蘇。
投資建議：在集中供地優(yōu)化與多地加大核心地塊供應(yīng)下，土拍成交溢價(jià)率略有好轉(zhuǎn)，流拍撤牌率下滑，房企投資聚焦加劇核心城市土拍升溫，民企拿地信心修復(fù)；后續(xù)土拍延續(xù)回溫有賴于銷售端恢復(fù)，預(yù)計(jì)地市分化仍將延續(xù)。盡管房企布局重疊，主流房企在核心城市拿地仍有提升空間，無需過度擔(dān)心拿地聚焦帶來的補(bǔ)貨不足風(fēng)險(xiǎn)；且部分企業(yè)仍未完全走出資金困局，強(qiáng)信用、強(qiáng)運(yùn)營(yíng)房企拿地優(yōu)勢(shì)依然存在，建議關(guān)注越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展、招商蛇口、中國(guó)海外發(fā)展、濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、萬科 A 等。
風(fēng)險(xiǎn)提示：1）房地產(chǎn)行業(yè)短期波動(dòng)超出預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；2）個(gè)別房企流動(dòng)性問題發(fā)酵、連鎖反應(yīng)超出預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；3）政策改善及時(shí)性低于預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。
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