房地產(chǎn)市場迎來重大政策利好。
8月31日，央行、國家金融監(jiān)督管理總局兩部門連續(xù)發(fā)布兩項(xiàng)通知，涉及住房信貸政策以及存量房貸利率政策調(diào)整。
其中，兩部門聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》顯示，統(tǒng)一全國商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限，首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%，不再區(qū)分實(shí)施“限購”城市和不實(shí)施“限購”城市。二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)加20個基點(diǎn)。
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“8月最后一天的住房信貸政策，可以說是今年以來全國性最大力度的樓市政策，并且直指需求側(cè)，降首付門檻、降房貸利率，一改以往小修小補(bǔ)的政策推進(jìn)方式，在全國層面統(tǒng)一推進(jìn)，政策的影響面大，對樓市推動力預(yù)計(jì)較為明顯，同步保障樓市剛性和改善性兩類需求，對于房地產(chǎn)市場恢復(fù)到平穩(wěn)健康軌道，將起到重要作用。”58安居客房產(chǎn)研究院院長張波向記者表示。
而另一政策《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》稱，2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向金融機(jī)構(gòu)提出申請，由金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。新發(fā)放貸款的利率水平由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。
據(jù)測算，降低存量房貸利率可節(jié)約居民利息負(fù)擔(dān)，幾千萬戶、上億居民的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)會有明顯下降。
張波表示，在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了重大變化背景下，降低存量房房貸利率，是實(shí)現(xiàn)調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債，規(guī)范住房信貸市場秩序的重要舉措，也是一項(xiàng)切切實(shí)實(shí)的“利民”政策。
中原地產(chǎn)張大偉：存量首套房貸利率降低后100萬元房貸30年月供最多減少840元
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，目前大部分城市存量房貸的利率最低下限是4.65%，此前購房者基本是按照6%的房貸利率購房，此次存量房貸利率調(diào)整后，房貸利率或能降低100個基點(diǎn)以上，如以商貸額度100萬元、貸款30年還款方式計(jì)算，月供從將從5995元降低至5156元左右，月供最多能減少840元左右。
對于此次發(fā)布的住房信貸政策，張大偉表示，該項(xiàng)政策對于房地產(chǎn)市場的影響主要在改善需求，特別是二套房改善需求房貸利率有望降低。
整體看，當(dāng)下全國除北京上海外，已經(jīng)基本全面執(zhí)行新的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，本地?zé)o房就算首套，所以按照這一政策，市場上主流購房群體基本集中首套房，另外針對首付比例，還需要各地落地執(zhí)行，非限購城市已經(jīng)基本全面執(zhí)行，目前可能有影響的只有少數(shù)依然限購的城市，特別是部分二線城市。
近日以來，房地產(chǎn)寬松政策力度全面爆發(fā)，包括廣深在內(nèi)的一線城市開始落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”，預(yù)計(jì)2023年“金九銀十”很可能出現(xiàn)。
鏡鑒咨詢張宏偉：信貸政策調(diào)整主要影響一線及強(qiáng)二線城市
鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉認(rèn)為，首付比例降低至兩成，這是繼2008之后第二次全國范圍內(nèi)允許這樣的普遍調(diào)整，政策力度較大。
首付比例降低尤其是二套房首付降低至三成，加上此前三部委推進(jìn)的認(rèn)房不認(rèn)貸政策，此次的政策組合拳有助于降低改善購房門檻，盤活一線城市、強(qiáng)二線城市的改善需求。因?yàn)檫@些城市的改善需求還是有購房能力的，一旦改善需求激活，整個一二手房市場就會活躍起來。
目前，一部分二線城市、大部分三四線城市已經(jīng)降低至兩成了，因此此次信貸政策調(diào)整影響較大的城市為一線城市、強(qiáng)二線城市。對于其他城市的改善需求來說，政策刺激的力度和市場反應(yīng)的活躍度不會有一線城市、強(qiáng)二線城市那么大。
易居嚴(yán)躍進(jìn)：預(yù)計(jì)9月上旬銀行會陸續(xù)推出新房貸合同
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，降低存量房貸政策意義重大，是歷史罕見的具有極大創(chuàng)新的政策。
房貸政策源于1998年住房制度改革前后，隨著商品房市場和預(yù)售制度的發(fā)展而不斷創(chuàng)新，但從來沒有“中途調(diào)整存量房貸利率”一說。所以此次房貸政策具有歷史突破性，這也與提前還貸數(shù)量增加、月供壓力較大等有關(guān)，是當(dāng)前特殊歷史時期減輕購房者和群眾的非常重磅政策。
嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，9月上旬一些銀行會陸續(xù)推出新的房貸合同。
對于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策，嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次政策對于全國的首付比例做了統(tǒng)一規(guī)定，有助于引導(dǎo)各地按最低首付標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)相關(guān)政策，對于二套房也給予了非常明確的支持。
目前，首付比例為20%的規(guī)定已有很多地方執(zhí)行，但是有很多城市過去對于二套房的首付比例規(guī)定為40%，而此次政策明確了二套房首付比例不低于30%，該首付比例客觀上也要求各地主動把二套首付比例降到最低。
此外，政策最大的變化在于，二套房貸利率的下限從過去加60個基點(diǎn)變?yōu)榧?0個基點(diǎn)。從這個角度看，即便有部分購房者不能享受認(rèn)房不認(rèn)貸政策，若按現(xiàn)在的政策，也可以享受二套房貸款利率下調(diào)的機(jī)會，對于剛需和改善型購房需求都有積極的幫助。
廣東省城規(guī)院李宇嘉：預(yù)計(jì)大部分城市會執(zhí)行新的差別化信貸政策
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，從昨天到今天，各地跟進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”的情況來看，預(yù)計(jì)會有大部分城市執(zhí)行新的差別化的信貸政策。因?yàn)椋环矫妫胤较氪龠M(jìn)地產(chǎn)企穩(wěn)的意愿較為急迫，另一方面現(xiàn)在各地市場下行的幅度都超過了各方的預(yù)期。因此，預(yù)計(jì)包括廣深在內(nèi)，都會跟進(jìn)這個政策。
不過，京滬可能有所顧慮。一方面，京滬近期二手房價(jià)格環(huán)比跌幅（70城）已經(jīng)緩解，另一方面，擔(dān)心需求突然釋放帶來房價(jià)上漲壓力。因?yàn)椋追康氖赘逗屠识济黠@高于其他城市，政策產(chǎn)生的釋放需求效應(yīng)、激勵效應(yīng)更大。
58安居客張波：下一階段改善性需求入市增長預(yù)計(jì)會表現(xiàn)明顯
58安居客房產(chǎn)研究院院長張波表示，降低存量房貸利率，一方面，對銀行來說可減少去年以來明顯增多的提前還貸現(xiàn)象。房貸是各商業(yè)銀行重要的資產(chǎn)，通過降低房貸利率，貸款人提前還款的意愿度會大大降低。同步也會有效壓制違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費(fèi)貸來置換存量住房貸款的行為，凈化房貸市場。需求提醒的是，這一政策的執(zhí)行在9月25日，這也給各商業(yè)銀行的同步推動實(shí)施留出了充分的時間。
另一方面，則是切切實(shí)實(shí)節(jié)約貸款人的利息支出，并由此提升消費(fèi)和投資的空間。從政策來看調(diào)整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限，由于強(qiáng)調(diào)是“原貸款時”，近兩年大部分城市首套住房貸款利率政策下限就是當(dāng)時的LPR，因此下調(diào)空間相對于限，而2021年之前則明顯有利，由于LPR推行之初不少城市首套房都有加點(diǎn)，甚至部分商業(yè)銀行會上浮加點(diǎn)幅度，導(dǎo)致不少2021年前房貸利率高達(dá)5%以上，這類購房者受到的實(shí)惠會較為明顯，這也是當(dāng)前積極謀求提前還款的主力軍。
同日發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》對于樓市熱度提升將起到重要作用。住房信貸政策調(diào)整后，首付門檻降低，將助力自住性需求入場。尤其是二套房首付最低降至三成，對于拉動改善性需求積極入市，將起到重要推動作用。
此外，貸款利率預(yù)計(jì)明顯下降，政策層面對二套規(guī)定了LPR加20個基點(diǎn)，并要求各省級政府自行確認(rèn)加點(diǎn)的下限，由于市場存在下行壓力，預(yù)計(jì)各省按政策的最低要求執(zhí)行的概率較大，這將大大降低自住購房者的房貸利息支出，在推進(jìn)其積極入市的同時，最大程度上減輕還貸壓力，給到購房者更多其他消費(fèi)支出空間。
結(jié)合“認(rèn)房不認(rèn)貸”在各地落地，下一階段改善性需求入市增長預(yù)計(jì)會表現(xiàn)明顯，一二線城市的二手房掛牌量會出現(xiàn)增多，商品房的成交量也有望比二季度增加，但三四線城市的復(fù)蘇預(yù)計(jì)會緩慢，并且市場分化還將在下半年呈現(xiàn)。
