曾經(jīng)挽救過(guò)銀行業(yè)的金融資產(chǎn)管理公司（AMC），如今來(lái)挽救房地產(chǎn)了。
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日前，金科股份（000656.SZ）公告稱，與長(zhǎng)城資產(chǎn)的全資子公司長(zhǎng)城國(guó)富簽訂《戰(zhàn)略投資框架協(xié)議》。雙方擬開(kāi)展三大方面的合作，包括推進(jìn)金科股份的資產(chǎn)盤活、重整工作以及業(yè)務(wù)層面上的戰(zhàn)略整合。
最早于2022年5月，金科股份公開(kāi)表示，積極引進(jìn)國(guó)資戰(zhàn)略投資者。金科創(chuàng)始人黃紅云奔走一年多，終迎曙光。
就與長(zhǎng)城資產(chǎn)接洽戰(zhàn)投的契機(jī)，接近金科股份的人士對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，這是多方助力的結(jié)果，“金科底色還是不錯(cuò)的”。
長(zhǎng)城資產(chǎn)為四大全國(guó)性AMC之一。1998年金融危機(jī)之后，國(guó)務(wù)院借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)成立不良資產(chǎn)專業(yè)處置機(jī)構(gòu)，四大AMC由此成立。20年前，AMC接下了四大國(guó)有銀行1.4萬(wàn)億元的不良資產(chǎn)。
在本輪房地產(chǎn)流動(dòng)性危機(jī)中，AMC亦發(fā)揮著重要作用。
據(jù)證券時(shí)報(bào)報(bào)道，2022年1月底，金融監(jiān)管部門召集幾家全國(guó)性AMC開(kāi)會(huì)，研究AMC參與風(fēng)險(xiǎn)房企的資產(chǎn)處置、項(xiàng)目并購(gòu)及相關(guān)金融中介服務(wù)。
此后全國(guó)性和地方性AMC加速入場(chǎng)。2022年4月，佳兆業(yè)集團(tuán)與長(zhǎng)城資產(chǎn)、招商蛇口在簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，三方將建立合資公司等載體進(jìn)行合作，將佳兆業(yè)集團(tuán)的舊改項(xiàng)目“成熟一個(gè)，引進(jìn)一個(gè)”。截至2022年10月末，中國(guó)華融、中國(guó)東方、中國(guó)信達(dá)官方披露的信息顯示，其推動(dòng)及已落地的房企紓困項(xiàng)目合計(jì)超65個(gè)，帶動(dòng)超1500億元項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)。
迄今AMC的紓困多為“保項(xiàng)目”，市場(chǎng)關(guān)心，出險(xiǎn)房企的公司主體如何走出債務(wù)泥潭、恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)？
金科股份此次的公告，標(biāo)志著AMC首度擬于集團(tuán)層面戰(zhàn)投房企。這不僅關(guān)乎一家企業(yè)的命運(yùn)走向，或也給行業(yè)帶來(lái)更加深遠(yuǎn)的范式影響。
出險(xiǎn)后，多家房企曾稱推進(jìn)引戰(zhàn)工作，后無(wú)下文。例如，2020年7月，萬(wàn)科曾就戰(zhàn)投泰禾集團(tuán)簽訂框架協(xié)議。若交易順利達(dá)成，萬(wàn)科方面將獲得泰禾將近五分之一的股權(quán)，成為泰禾集團(tuán)第二大股東。
但該筆協(xié)議設(shè)置了兩大前置條件。首先，泰禾需制定債務(wù)重組方案并與債權(quán)人達(dá)成一致，債務(wù)重組方案能支持泰禾恢復(fù)正常生產(chǎn)、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)，并且該債務(wù)重組方案能得到萬(wàn)科的認(rèn)可。
其次，萬(wàn)科需對(duì)泰禾完成盡職調(diào)查，且已就盡職調(diào)查中所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題的解決方案及擬議交易的方案達(dá)成了一致，不存在影響擬議交易的重大問(wèn)題，同時(shí)泰禾的資產(chǎn)、債務(wù)及業(yè)務(wù)等不存在影響公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)的重大問(wèn)題或重大不利變化。
三年過(guò)去了，該筆交易仍沒(méi)有落地。2023年3月，萬(wàn)科A（000002.SZ）在投資者互動(dòng)平臺(tái)上披露，相關(guān)交易的先決條件尚未達(dá)成。
就房企引入戰(zhàn)投的難點(diǎn)，諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)分析稱：“當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性壓力猶存，樓市復(fù)蘇遇阻，未來(lái)發(fā)展不確定性增強(qiáng)。在這樣的背景下，投資方的觀望周期會(huì)更長(zhǎng)。從企業(yè)層面來(lái)看，出險(xiǎn)房企面臨著復(fù)雜多樣的難題，在債務(wù)重組以及經(jīng)營(yíng)層面的前景撲朔迷離。”
在此背景下，紓困房企，或需更專業(yè)的機(jī)構(gòu)登場(chǎng)。相較于其他三大AMC，“實(shí)質(zhì)性重組”是長(zhǎng)城資產(chǎn)的一大業(yè)務(wù)特色。在A股市場(chǎng)上，長(zhǎng)城資產(chǎn)重整了渝鈦白、西北軸承、光明家具、酒鬼酒、岳陽(yáng)恒立、超日太陽(yáng)等一批ST公司，使其復(fù)牌或恢復(fù)上市。
當(dāng)下金科股份正處于預(yù)重整的關(guān)鍵時(shí)刻，位于觸發(fā)“面值退市”的邊緣。長(zhǎng)城資產(chǎn)的出現(xiàn)，堪稱“及時(shí)雨”。
2023年5月，金科股份因未按時(shí)償還約2790萬(wàn)元的商業(yè)承兌匯票，被債權(quán)人申請(qǐng)重整。所謂“重整”，是指當(dāng)企業(yè)不能清償?shù)狡趥鶆?wù)時(shí)，不立即進(jìn)行破產(chǎn)清算，而是在法院主持下，由債權(quán)人與債務(wù)人達(dá)成協(xié)議并制定重整計(jì)劃，債務(wù)人能繼續(xù)營(yíng)業(yè)，在一定期限內(nèi)清償全部或部分債務(wù)。
法院在收到債權(quán)人提出的重整申請(qǐng)之后，還需履行預(yù)重整備案、預(yù)重整的主要程序，才到重整受理。
據(jù)金科股份6月30日晚間的公告，長(zhǎng)城國(guó)富有意向獨(dú)立或與其他合作方組成投資聯(lián)合體，作為重整投資人參與金科股份的預(yù)重整程序，投資總額、持股比例、入股價(jià)格、股權(quán)和債權(quán)資金分解金額還需協(xié)商。
“重整投資人”的作用為，為債務(wù)人提供資金或者其他資源，幫助債務(wù)人清償債務(wù)、恢復(fù)經(jīng)營(yíng)能力。其還需制定重整投資方案，囊括：償債計(jì)劃，包括債權(quán)清償率、資金到位時(shí)間；經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，需要保證重整企業(yè)的品牌、生產(chǎn)、職工安置。
金科股份曾公告，截至2022年末，公司的有息負(fù)債為746.57億元，而其貨幣資金余額為119.58億元，其中預(yù)售監(jiān)管資金70.21億元、被司法凍結(jié)14.38億元。
此外，公告顯示，截至2023年5月末，金科股份的合計(jì)擔(dān)保余額為684.54億元，接近凈資產(chǎn)的5.5倍，占總資產(chǎn)的22.85%。
截至5月29日，金科股份實(shí)控人黃紅云所持公司98%股份已被凍結(jié)或標(biāo)記，金科控股、黃紅云及其一致行動(dòng)人紅星家具所持公司82%股份已被凍結(jié)或標(biāo)記。
這次，長(zhǎng)城資產(chǎn)為何選擇戰(zhàn)投金科股份？對(duì)金科股份做了哪些摸底工作？長(zhǎng)城資產(chǎn)的紓困思路和紓困路徑是怎樣的？就此，時(shí)代財(cái)經(jīng)向長(zhǎng)城資產(chǎn)發(fā)送采訪函，截至發(fā)稿未獲回復(fù)。
如前文接近金科股份的人士所述，金科股份仍有好的底色，這或是吸引戰(zhàn)役的原因之一。此外，盡管身處流動(dòng)性困境，金科股份沒(méi)有躺平，其實(shí)控人和管理團(tuán)隊(duì)一直未放棄自救。
截至6月30日，金科股份累計(jì)完成321.20億元有息負(fù)債的期限調(diào)整工作，其中包括公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)12筆，涉及本金119.95億元。公司在交易所發(fā)行的公開(kāi)市場(chǎng)債券已全部完成展期工作。
在這輪房企退市潮中，金科股份的每股股價(jià)曾于5月24日首次跌到1元以下，加入觸發(fā)“面值退市”風(fēng)險(xiǎn)的房企之列。但隨后，金科股份多次公告，控股股東、董監(jiān)高及核心骨干增持公司股份，終于在6月6日收盤時(shí)，將股價(jià)拉到了每股1.07元。金科股份由此暫別退市危機(jī)。
“此次的戰(zhàn)投框架協(xié)議只是初步意向，正式協(xié)議能否最終簽訂尚存在不確定性。”金科股份公告稱。風(fēng)雨晦暝，這家重慶龍頭房企還在等待上岸的那一刻。
7月3日，金科股份早盤迅速漲停，最終以上漲9.91%報(bào)收1.22元，公司市值約65億元。
本文源自：時(shí)代財(cái)經(jīng)
作者：鐘黛
