繼7月24日政治局會議定調“適時調整優化房地產政策”之后，針對房地產市場的政策“工具箱”再度被打開，而且正在越開越大。
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近期，從中央到地方相繼推出了利好房地產的政策。“認房不認貸”、下調存量房貸利率等需求端政策引發社會廣泛討論。
當下的這些政策和表態能否改善、或者能夠在多大程度上改善房地產持續低沉的市場情緒？打破房地產市場困局的關鍵是什么？怎樣才能真正給房地產紓困？
圍繞相關話題，觀察者網特邀中銀證券首席經濟學家徐高分享觀點。
觀察者網：最近利好房地產的消息接連不斷，先是7月24日政治局會議定調“適時調整優化房地產政策”，之后住建部明確房地產政策優化方向，接著北上廣深等一線城市紛紛表態，表示將抓緊落實會議要求，促進房地產市場平穩健康發展。這一系列的表態，在您看來是在釋放一種怎樣的信號？
徐高：政治局會議就房地產的相關表態，能看出來是要糾偏之前的政策，呵護房地產市場的發展。
從2021年開始，國內房地產市場就一直處于極端弱勢的狀態，甚至陷入了惡性循環：地產開發商融資緊縮，信用風險上升，導致銀行對地產開發商惜貸，老百姓則擔心房子爛尾而“惜購”，不太敢買房子；而惜貸和“惜購”反過來又使得房地產開發商融資更緊，信用風險進一步上升。這種自我強化的惡性循環已經形成，僅憑地產行業自身的力量很難打破。
2022年11月，國家就出臺了修復地產融資的“三支箭”政策，還提出了“保交樓”的政策。但是現在回過頭來看，這些政策的力度還不夠。
過去兩年，房地產市場的情況和之前十幾年完全不一樣，目前正處于惡性循環當中，狀態比較危急。在這種情況下，我認為房地產市場是需要“救”的，需要對之前的一些政策適時進行調整，從而使房地產市場從當前危機狀態回歸正常。
觀察者網：正如您所說，雖然現在的房地產融資政策已經放松了，但整個房地產市場還處于全面下行的態勢。您覺得打破房地產市場惡性循環的關鍵是什么？我們的政策要達到一種怎樣的力度才能真正給房地產紓困？
徐高：目前房地產的情況比較復雜。當下推出的政策主要集中在需求側，放松了之前對購房施加的約束，比如說“認房不認貸”等。這些需求側的放松政策應該能夠促進房地產銷售的復蘇，有助于整個行業的穩定，但我認為，目前的房地產市場政策應當需求側和供給側并重，而且供給側更加重要。
就像我剛剛說的，目前房地產市場的主要矛盾在于房地產開發商的信用風險太高，背后的原因是融資約束政策太過嚴厲。由于地產開發商的融資緊縮，從2022年開始，房地產開發企業土地購置面積和房屋新開工面積都在大幅度負增長，表明房地產供給的瓶頸在明顯收緊。
在這種情況下，如果供給側不恢復正常，還是這么緊，而需求側通過刺激政策使得銷售回升，房價恐怕很快就會重新上漲，令房地產政策再次陷入兩難之中。因此，目前更重要的是恢復房地產市場的供給。
而要恢復供給，我認為第一步是要放松“三道紅線”、房地產貸款集中度管理制度等融資約束性政策。這些政策在推出時雖然有其道理，但在過去兩年里，行業狀況已經發生了根本性變化，政策因而有必要調整。不過，即使放松融資約束政策，恐怕銀行也不太敢放貸，尤其是放貸給民營開發商，因為他們現在確實身處困境。
因此，第二步，我認為有必要成立國有房地產紓困基金。我在2022年7月就已提出了這個政策建議。目前的情況下，建立這個房地產紓困基金的必要性更高了。可以由這個基金來入股民營房企，持有這些房企的少數股份。只要國有基金入股了，地產開發商的信用風險就會明顯下降。看到有國有資金入股了，銀行就敢給開發商放款了，老百姓也會敢買房子了。這樣，可以恢復市場對這些房地產開發商的信心，使開發商能夠正常從銀行、從市場獲得融資，讓經營回歸正常。當行業回歸正常后，穩定市場的目的達到之后，紓困基金可以將之前買入的股份賣出。
第三步，要把“房地產業新發展模式”講清楚，從而給行業一個清晰的預期。過去兩年來，整個房地產行業處在爆發系統性危機的邊緣。而這主要是針對地產的緊縮政策導致的。在這種情況下，就算短期內地產開發商的融資能夠恢復，他們的信心恐怕也很難修復。而要恢復大家的信心，很重要的一點是把“房地產業新發展模式”講清楚。否則開發商會擔心，現在的寬松政策可能只是在經濟下行壓力大、房地產行業出現危機背景下的臨時措施，過幾年可能還會再有嚴重沖擊行業的政策出來。這種疑慮不消除，地產供給就很難恢復。
觀察者網：“房地產業新發展模式”確實非常重要，它關乎開發商、購房者等各方的預期，在您看來，應該如何推動構建“房地產業發展新模式”？
徐高：在2022年12月，我就曾寫過《構建地產新發展模式的三個原則》的文章，提出了構建地產新發展模式有必要遵循的三個原則：
第一，地產行業新發展模式要以增強居民的獲得感為目標，而不能只盯著房價做文章。房價是地產供需矛盾的結果，而非原因。過去幾年的限購政策看上去讓房價漲得更慢了，卻很大程度上把顯性的房價轉變成了隱性的購房門檻，其實并未明顯增加老百姓在住房上的獲得感。未來的地產調控要以滿足人民群眾對美好生活的向往，增強居民在居住上的獲得感為目標，而少在房價上做表面文章。
第二，要更注重供給側改革，通過增加土地供給來增加房產供給，從而緩解市場上的供需矛盾，進而平抑房價。人民群眾對美好生活的向往，應該通過增加供給來助其實現，而不應通過給向往設限來壓制。只有在供給側增加土地和地產的供給，方能根本性抑制房價過快上漲的傾向，并提升居民的獲得感。
第三，新發展模式要發揮價格指揮棒的作用。房價高的地方就多供地，價格漲得快的時候就加快供地。這樣，才能讓地產市場在土地和房產配置中發揮決定性作用，從而保證土地供給與人員流動方向匹配，供給與需求匹配，更有效地利用土地。
在這三個原則之外，我們還需要認識到，房地產業是中國國民經濟的支柱產業。地產支柱產業的地位，來自于人民群眾對居住環境不斷提升之需求，是任何人都否定不了的。對于支柱行業，不能過于嚴厲地打擊，而應該呵護，拿出對支柱行業應有的支持態度。
2023年6月3日，哈爾濱，落日余暉中的在建房地產項目。圖源：視覺中國
觀察者網：我們房地產的調控的一個重要思路是“一城一策、因城施策”，各個城市的發力點可能是不一樣的。這樣做的好處有哪些？對于不同類型的城市，在落實“一城一策”的過程中您有什么政策建議？
徐高：“一城一策”是非常有必要的，因為房地產市場的分割性比較嚴重，不同城市的狀況不一樣。在房價下降比較多的城市，政策可以放得更松一些，甚至可以采取一些刺激性的手段，但如果是在房價上漲壓力比較大的城市，政策出臺時還是要更關注房價。
“一城一策”是一個方向，但除此之外，我認為更重要的是全國要統籌土地供給，讓土地供給與人員流動的方向匹配起來。
現在很多研究發現，我國土地供給與人員流動方向有錯配。對人口吸引力比較大的東部沿海城市，尤其是大城市、特大城市，土地供給相對較少。而那些對人口吸引力不大、甚至人口流出的中西部地區，土地供給反而較多。這既不利于東部沿海地區控制房價，也不利于土地利用效率的提升。
因此，我認為要增加對東部地區，還有一些大城市、特大城市的土地供給，通過土地的供給帶動房屋的供給，從而平抑房價。這種房價下降才能真正提升老百姓在房地產市場上的獲得感。
另外，一定要把土地的供給與房價掛鉤，形成土地供給的價格彈性。過去，我們的土地供給缺乏彈性，沒有辦法通過土地供給來及時有效地平抑過高的房價。有必要形成機制，在房價高的地方多供地，房價漲得快的時候加速供地，從而從供給面來穩定房價。這樣穩定下來的房價才是對老百姓有意義的房價。
2023年8月3日，沈陽，市民在一房產中介貼出的學區房、二手房信息旁經過。圖源：視覺中國
觀察者網：當下大家討論比較多的“認房不用認貸”這個政策，很多人認為這是張“王炸”牌，尤其是對一線城市來說。您怎么看這個政策？您認為這一政策短期內落地的可能性大嗎？
徐高：“認房不認貸”政策的落地沒有什么懸念，近期的政策信號已經很明確了。“認房又認貸”政策是在房地產行業需求旺盛、房價上漲壓力比較大的時候出臺的。而在2021年“三條紅線”政策出來之后，房地產行業形勢已經發生了根本性變化。在新的形勢下，對過去的政策進行調整是很正常的。
不過，要說“認房不認貸”政策是“王炸”牌，我覺得有些言過其實。它的確有助于房地產市場的復蘇，但恐怕并不是房地產行業恢復常態的充分條件。換言之，并不是說這個政策一出，行業里的問題就都解決了。就像我前面分析的，現在行業的主要問題其實是在供給側，在于修復房地產開發商的融資，恢復房地產的合理供給。
在供給側沒有修復的情況下刺激需求側，無非就兩種結果：第一種是需求側刺激力度不夠，行業起不來；第二種是需求側刺激力度充分，房地產銷售復蘇，那么房價就會上漲。無論哪種結果出現，都不是理想的狀況。
觀察者網：如果未來在供給側沒有更大力度的政策出臺，當下的這些政策和表態能否改善或者能夠在多大程度上改善房地產持續低沉的市場情緒？
徐高：現在的這些政策對行業復蘇是有幫助的，但如果想改變低沉的市場情緒，政策還需加碼。這是因為銀行惜貸、老百姓“惜購”的情緒還持續存在。要打破行業中的惡性循環，還需要更多的呵護政策，而且這些政策需要更多在供給側發力。短期內，要讓地產開發商恢復融資，并重塑其信心。而在更長期，則需增加土地供給，增強土地供給的價格彈性，從而讓地產市場在資源配置中發揮決定性的作用，并減少對行業的行政性干預。
2023年8月1日，江蘇淮安，工人在清江浦區一房產建筑工地上忙碌。圖源：視覺中國
觀察者網：您覺得，我們應該如何正確看待房地產在我們經濟中的作用？我注意到您在今年年初的一次采訪中預計，今年GDP的增速將在5%以上，穩增長的一個重要抓手來自房地產。現在半年已經過去了，您對此有沒有什么補充？
徐高：首先我們要明確，房地產業是中國國民經濟的支柱產業。房地產投資占我國總投資接近1/4，而且有很長的上下游聯系。它上游聯系到建筑建材，下游聯系到裝修家電。地產體量大的原因也很簡單，這是因為在我國老百姓的各項需求中，“住”是一項非常大的需求，老百姓愿意花很多錢在“住”上面。對我們中國人來說，居住條件很大程度上決定了我們的生活水平。人民群眾對美好生活的向往里面，很重要的是對住好房子、大房子的向往。
第二，要肯定過去這些年地產行業對提升居民福利和經濟發展做出的貢獻。當然，行業里肯定不乏個別負面情況，比如一些企業的經營過于激進，可能會產生個體風險。在各個行業中，這種情況都是難免的。但絕不能因為個體風險而否定整個行業，打壓整個行業。
至于經濟增速，年初，包括我在內很多經濟學家對今年經濟形勢的預判還是比較樂觀的，都認為宏觀政策會帶動內需修復。但到今年二季度，大家發現政策力度低于預期，二季度經濟環比增長明顯減緩。如果算兩年復合年化增長率（今年比2021年的增長），今年二季度增速只有3.3%。在如此低增速的情況下，青年人的失業問題也變得非常突出。
當前國內經濟運行的主要矛盾還是房地產市場。如果房地產市場不能回復常態，宏觀經濟增長就會面臨比較大的下行壓力。可以看到，今年一季度房地產銷售不錯，一季度經濟增長就還可以；二季度房地產銷量掉下去，二季度經濟增長就不行了。
目前來看，今年實現全年5%增長目標的可能性還是很大的，畢竟上半年就已經有5.5%的增速了。但是，如果房地產下行的勢頭不能逆轉，那么全年5%的目標也有一定風險。此時，穩定房地產市場尤為重要。只有房地產市場恢復正常，經濟才能夠恢復正常。
