昆山某大型住宅小區(qū)，總面積約100余萬平方，入住業(yè)主近2萬人，2020年以來，該小區(qū)的三期住宅陸續(xù)交付。由于種種原因，該樓盤的開發(fā)商昆山某置業(yè)公司（簡稱置業(yè)公司）經(jīng)營陷入困境，原本的交房時間一再推遲，房屋漏水等質(zhì)量問題也陸續(xù)顯現(xiàn)。
(資料圖片)
2022年10月，130余位業(yè)主來到昆山市人民法院起訴置業(yè)公司，要求其承擔(dān)因房屋質(zhì)量問題產(chǎn)生的維修費用及逾期交房違約金，涉及金額達3000余萬元。 同時，27起以置業(yè)公司為被執(zhí)行人的執(zhí)行案件也進入到了昆山法院執(zhí)行局，執(zhí)行標(biāo)的近4000萬元，主要為要求支付工程款、銷售服務(wù)費等普通債權(quán)。
案件很快移送到了昆山法院執(zhí)破融合團隊，經(jīng)初步調(diào)查：
置業(yè)公司售房資金已被其控股股東使用，該股東已進入破產(chǎn)程序，置業(yè)公司獲得了7億余元分配款。
因結(jié)欠南昌某公司債務(wù)，上述分配款被異地法院先行凍結(jié)5.8億元，剩余分配款被其他各類債權(quán)人全額凍結(jié)。置業(yè)公司各類債務(wù)已近20億元，其中，拖欠稅款近5億元，屬嚴(yán)重資不抵債。
輪候查封債權(quán)人申請置業(yè)公司破產(chǎn)清算，案件涉及的多方利益主體矛盾錯綜復(fù)雜，業(yè)主維權(quán)難度不斷上升。
調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，置業(yè)公司名下尚有一塊待開發(fā)土地，該地塊抵押權(quán)人為南昌某公司。
是按照常規(guī)執(zhí)行程序?qū)ν恋卦u估拍賣，還是轉(zhuǎn)變思路盡最大努力維護各方權(quán)益，減少大量審執(zhí)案件，避免群體矛盾激化？由執(zhí)行和破產(chǎn)法官組成的合議庭選擇了后者，創(chuàng)新開展“破前調(diào)”工作。
根據(jù)合議庭測算，待開發(fā)地塊具有較高的開發(fā)價值和良好的市場前景，直接拍賣價值不足2億元，如果項目建成可顯著提升債權(quán)人的受償比例，但如何平衡各方利益、重啟地塊開發(fā)成了一道難題。
合議庭的法官一方面積極與在先凍結(jié)債權(quán)人南昌某公司以及異地法院、昆山稅務(wù)機關(guān)溝通協(xié)調(diào)，爭取各方支持。另一方面，依法推進債權(quán)人提出的破產(chǎn)清算申請，向異地法院發(fā)函通知其中止執(zhí)行程序，為后續(xù)工作保障資金。
昆山法院與屬地政府、置業(yè)公司、主要債權(quán)人，先后8次召開專題會議溝通研判，協(xié)商處置方案。同時，執(zhí)行法官趕赴異地交涉具體事宜。
在合議庭的積極努力下，各方達成共識，同意由置業(yè)公司繼續(xù)開發(fā)存量土地，對7億余元款項各方協(xié)商折讓受償，在執(zhí)、在訴案件折讓現(xiàn)金清償，南昌某公司及稅務(wù)機關(guān)適度受償，各方權(quán)益均得到最大限度保障。
目前，百萬方小區(qū)居民生活穩(wěn)定有序，后續(xù)存量土地也將迎來新的景象。
來源：昆山市人民法院
