6月15日，福清市發布取消新房2年限售的政策，引起各方關注。其實從2022年以來，已經有一些城市取消了限售政策，這也是促進房地產實現良性循環和平穩健康發展的必然要求，相信今后還會有一些城市不斷跟進。
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2021年年底以來，中央領導高瞻遠矚，一直在強調要“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展”；從2022年7月的中央政治局會議到2022年的中央經濟工作會議也都指出，要“支持剛性和改善性住房需求”。中央財辦在解讀中央經濟工作會議精神和當前經濟熱點問題時也指出：“要著力改善預期，擴大有效需求，支持剛性和改善性住房需求，比如，在住房消費等領域還存在一些妨礙消費需求釋放的限制性政策，這些消費潛力要予以釋放。”
確實，自2017年從嚴房地產調控以來，各地因城施策，不同程度實行了限購限貸限價限售政策，使過去房價過快上漲的趨勢得到了抑制。疊加3年新冠疫情的影響，大部分城市房價都出現了下跌的情況，個別城市房價攔腰斬斷，購房者的剛需和改善性住房需求，因為工作不穩定、收入下降，住房限售、限貸等不能如期實現。
以福清市為例，該市從2017年7月26日以來執行了新房限售政策，即執行“新建商品住房取得不動產權證未滿2年的，不得上市交易”的政策，一些家庭因為所購住房持有不到2年，小房換大房的改善性需求的愿望不能實現。鑒于此，為了促進樓市回暖，促進改善性住房需求的釋放，活躍二手房市場，福清市官方發布通知，自6月15日起，取消新房限售的規定。
取消限售非常有必要。從理論上來講，商品住房應該允許市場自由交易，不應該有限售這樣的行政性規定。限售剝奪了購房者自由交易的權利，由于不能及時把住房進行變現，增加了持有住房的風險。一般只有政策性住房或保障性住房才有限售的規定。當然，為了使房地產市場平穩健康發展，抑制過度的投機投資需求，在房價上漲過快時，階段性采取限售政策也未嘗不可。既然是階段性政策，現在樓市形勢已經發生改變，目前樓市低迷，限售這樣的行政性手段及時放開也是情理之中的。
限購道理也是一樣。由于住房有一定的公共屬性，涉及國計民生，自住投資兩相宜，如果賦予住房投資的屬性，在房價不斷上漲有盈利空間的情況下，住房需求就是無限的，加之金融杠桿的作用，有可能引發樓市泡沫。因此，住房限購是符合經濟學原理的。當然，住房限購政策也需要根據樓市的不同情況，適當進行調整。尤其是我國的生育國策已經發生了很大變化，原來的住房限購政策大多是根據三口之家的核心家庭制定的政策，當前我國已經全面實行三孩兒政策，因此應及時根據我國生育國策和當地人口人才政策進行調整。
除了限售、限購政策需要調整之外，限貸、限價等一攬子房地產調控政策也需要調整。現在不少城市因城施策對限貸政策已經有了一些調整，一般房貸利率都根據LPR做了動態調整，房貸利率有所下降，首付款比例有所下降，但仍然有調整的空間。因為住房是家庭最大的資產，一般家庭需要傾其所有積蓄和未來收入才能買得起房，因此貸款買房可以提前圓家庭的住房夢。但住房貸款是消費貸款，購房是民生需求，因此，房貸利率應該低于中小微企業貸款利率，目前商業房貸利率與歷史上可以打七折比，仍有下降空間。不僅首套房和二套房貸利率要下降，存量房貸利率也應隨LPR下降而下降，因為存量房貸原本就是浮動利率貸款，只是有些人在利率轉換過程中選擇了固定利率貸款，而導致其房貸利率居高不下，提前還貸潮現象就是這個問題的反應。及時調整存量貸款利率，無疑會減少由于房貸利率過高而導致的提前還貸，有利于金融市場及房地產市場的平穩健康發展。過去認房又認貸的限貸政策，也應及時做出調整，執行認房不認貸政策，更有利于釋放住房需求，有利于樓市回暖。
限價政策也應該及時做出調整。市場經濟下，房價由供求關系決定，供不應求房價上漲，供過于求房價下降，供求平衡房價自然會穩定下來。房價的高低變化是供求關系的反應，房價是市場供求關系的靈敏信號，通過價格高低，可以判斷供求關系，以便于通過政策引導供求關系走向平衡。限價政策使價格這個市場信號失靈，也引發了新房與二手房房價倒掛，使人們更多買新房而不買二手房，進而使二手房房價不斷走低，不利于樓市穩定和平穩健康發展。因此，商品房限價政策應放開，房價應與物價、地價、融資成本、拆遷成本等相關聯，讓供求決定價格。從世界各國發展規律來看，房價小幅上漲，住房有保值增值功能，樓市才能平穩健康發展。
此外，普通商品住房標準也需要做出動態調整。很多城市普通住房標準中的房價還是幾年前甚至10年前的房價，尤其對于一線城市而言，很多普通住房有被豪的現象，即使是中小戶型也不能享受普通住房的稅收、房貸優惠，提高了購房成本，不利于住房需求釋放，也不利于樓市回暖。
綜上，當前樓市低迷是暫時的，我國城市化依然處于快速發展階段，每年有大約1300萬人口進城，仍然有大量的剛需和改善性住房需求存在，未來通過各地因城施策，調整過時的限售限購限貸限價等政策，必將有效釋放剛需與改善性住房需求，促進新房與二手房交易，讓更多的人實現住有所居的愿望，樓市平穩健康發展也一定能夠實現。
作者系首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長、北京市房地產法學會副會長兼秘書長、教授
（文章來源：中國經營網）
