8月17日晚間，中洲控股（000042.SZ）發布了2023年上半年業績報告。
報告期內，公司實現營收約36.46億元，同比下降22.02%；實現歸母凈利潤為虧損1969.97萬元，同比下降107.62%；扣非凈利潤為虧損2276.87萬元，同比下降109.69%；基本每股收益為-0.03元。
【資料圖】
從數據不難看出，公司在今年上半年營利雙降，并且較上一年出現扭盈轉虧。
對于業績的明顯下滑，中洲控股在報告中指出，主要是今年上半年房地產結算的收入及毛利率同比下降，導致歸母凈利潤減少。
二級市場方面，截至8月19日收盤，中洲控股股價報收7.99元，跌3.5%，成交額為4014.02萬元，當前公司總市值約53.12億元。
房地產業務收入同比下降25%
中洲控股業務涵蓋地產開發、酒店經營、物業服務、商業管理等領域，公司業務主要覆蓋粵港澳大灣區、成渝經濟圈、上海大都市圈、環渤海經濟區等區域。
今年上半年，中洲控股的業務表現并不理想。
從營收方面看，報告期內，公司實現營業收入約36.46億元，同比下降22.02%，凈虧損1969.97萬元，同比止盈轉虧，去年同期實現凈利潤約2.58億元。
中洲控股在報告中指出，業績下滑主要是今年上半年房地產結算的收入及毛利率同比下降，導致歸母凈利潤減少。
分業務來看，房地產業務收入約33.65億元，同比下降24.77%；服務業務收入約1.97億元，同比增長4.57%；酒店業務收入約1.48億元，同比增長87.74%；施工收入約6993.38萬元，同比下降40.07%。
不難發現，今年上半年，公司酒店業務的增長較為突出，該板塊的營收提升主要得益于疫情穩定后，國內出行及旅游行業的恢復。
據文化和旅游部統計數據顯示，今年上半年，國內旅游總人次達23.84億，較上年同期增加9.29億，同比增長63.9%；國內旅游收入（旅游總花費）約2.3萬億元，較上年增加1.12萬億元，增長95.9%。
鈦媒體APP注意到，雖然公司房地產業務實現的營收表現不算理想，但事實上，今年上半年該業務板塊完成的銷售情況較去年同期是有提升的。數據顯示，2023年上半年，中洲控股實現房地產銷售面積約17.7萬平方米，相應的銷售金額約60.17億元；而上一年同期實現的房地產銷售面積約13.83萬平方米，相應的銷售金額約24.52億元。
再看土地儲備方面，截至2023年6月末，中洲控股擁有土儲總占地面積約76.92萬平方米，剩余可開發建筑面積約160.21萬平方米，涉及成都、惠州、深圳、東莞等城市，具體項目包括成都三岔湖項目、惠州仲愷科研樓項目、深圳寶安26區項目、惠州迪亞項目、東莞大嶺山項目等。
重點項目“黃金臺”擱淺逾20年再度讓賢
提起中洲控股，就不得不提及位于深圳龍華區的“黃金臺”項目。
據悉，該項目是中洲控股在深圳的重點項目之一，歷史最早可追溯至1993年，在公司半年報中對于該項目的描述為“位于深圳北站核心商務區內，區位優勢明顯，擬打造龍華區核心地段的高端住宅產品”。但由于該項目存在權益糾紛等問題，推進難度大，直到2022年9月方才進入開工階段。
公開資料顯示，1993年底，深圳市寶東地產開發有限公司（下稱“寶東地產”）以總價7433萬元獲得深圳寶安區龍華鎮（當時龍華尚未成立行政區）黃金臺山莊項目用地，占地面積約28萬平方米，用途為商住用地，使用期限50年。
根據當時拿地前簽署的協議，深圳市華電房地產有限公司（下稱“華電房產”）、深圳市寶安龍華經濟發展有限公司（下稱“龍華發展”）與寶東地產分別擁有黃金臺項目65%、25%、10%權益。
2001年，華電房產以總價1200萬元收購了龍華發展所持黃金臺項目25%權益。同年，中洲控股的前身深圳市長城投資控股股份有限公司（下稱“深長城”）出資2.58億元收購華電房產，由此獲得黃金臺項目90%權益。
深長城入主華電房產后，便以寶東地產“未對黃金臺項目實際投入”為由提起訴訟，請求法院判令寶東地產不再享有項目權益。但法院未支持深長城的主張，該訴訟就此擱置。
2009年，因深圳市政府建設深圳北站，黃金臺項目所在區域進行規劃調整，導致黃金臺項目被征用了約17萬平方米土地面積，剩余占地僅有11.04萬平方米。
2013年，基于股東間的訴訟糾紛及區域規劃調整，黃金臺項目被深圳規土委認定為“閑置土地”。
2014年初，深長城宣布，黃金臺項目納入深圳2014年土地整備計劃，將按等價值原則在周邊調整留用項目用地。同年，深長城更名為“中洲控股”。
2020年4月，中洲控股、寶東地產與深圳市規劃和自然資源龍華管理局簽訂征地補償協議，兩家公司聯合獲得黃金臺項目留用地占地9萬平方米，總建筑面積約45萬平方米。此后，項目進展再次停滯，并直至兩年多以后才再有新進展。
2022年9月，黃金臺項目正式開工，對外案名為“中洲迎璽花園”，預計2026年1月竣工，預計總投資金額約62.13億元。
2023年1月18日，在黃金臺項目開工3個月后，寶東地產向中洲控股轉讓了手中持有的黃金臺項目公司10%權益。在“僵持”逾20年后，中洲控股終于拿到黃金臺項目100%的權益。據了解，曾有投資者向中洲控股詢問從寶東地產獲取黃金臺項目10%權益所涉及代價，不過中洲控股方面并未對此回應。
令人意想不到的是，黃金臺項目完全歸屬于中洲控股尚不足半年時間，該項目的權益劃分再度出現變化。6月26日，中洲控股發布公告稱，公司及全資子公司中洲地產與信達資本、中國信達深圳分公司合作設立“廣西信中投資合伙企業（有限合伙）”（下稱“廣西信中”），總規模約60.41億元。
其中，中國信達深圳分公司現金出資42億元，作為合伙企業的優先級LP；隨后合伙企業將這42億元以借款方式輸送給中洲地產，作為其中一項增信措施，中洲地產90%股權被用于質押擔保。而中洲控股以股債權形式出資18.4億元，作為合伙企業劣后級LP，包括中洲地產剩余10%股權和深圳市黃金臺項目有限公司100%股權。
鈦媒體APP了解到，中洲控股之所以引入信達資產，是因為公司近年來面臨流動性緊缺問題，而黃金臺項目的投入對于中洲控股而言并非易事。
年報數據，截至2022年底，中洲控股旗下房地產項目預計總投資額約539.39億元；其中黃金臺項目是唯一新開工項目，該項目投資額占比約11.52%，去年項目僅新增投資1.43億元，累計投資4.68億元。
從中洲控股資本結構看，截至去年底該公司資產負債率77.61%，有息債務/全部投入資本為61.75%；一年內到期的非流動負債為36.77億元，無短期借款，期末現金及現金等價物卻僅有9.03億元，難以覆蓋即期債務。
另據2023年半年報顯示，報告期內，中洲控股的貨幣資金為8.5億元，一年內到期的非流動負債為33.6億元。（本文首發于鈦媒體APP ，作者| 陳偉納）
