文/樂居財經楊宏彬
遲遲未達成復牌的中國奧園，正在與時間賽跑。
9月6日，樂居財經獲悉，奧園集團在上交所發行的“19奧園02債”債券持有人9月5日晚投票同意通過本息展期方案。據了解，“19奧園02”的發行規模為15億元，發行期限為4年期，票面利率6.6%，本應于今年9月3日到期。
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奧園集團是中國奧園的境內運營主體及發債主體。中國奧園合計續存12只境內標準化公開債務產品，隨著“19奧園02”展期方案的“過關”，中國奧園的所有境內債券已順利達成展期，整體期限三年。
對于中國奧園境內債務展期成功，市場有聲音認為其有望在近期達成復牌。事實上，中國奧園于去年4月1日起停牌，距今已經過去17個月時間，離除牌“大限”僅剩24天。若想保留上市地位，奧園必須在本月內達成復牌。
距離復牌還有多遠？
市場對于奧園復牌的猜想是有一定根據的。除了境內債務整體達成展期外，奧園的境外債務也在上個月獲得了較大進展。
8月10日晚，奧園一紙公告道出境外債重組進度：“持有奧園現有票據本金金額75.89%的債權人已正式簽署或同意重組支持協議。”此外，中國奧園還稱，收到多名債權人要求，希望延長截止時間，便利他們參與。
根據相關規定，協議安排的債務重組方案需要獲得出席相關債券會議的多數債權人批準，最低比例為75%，方案才算通過。奧園這一目標的達成，距離債務重組方案發布僅一個月的時間。
重組方案迅速獲得債權人支持，奧園背后的郭梓文付出了不小代價。奧園的債務重組除了新債換舊債外，還包括債轉股方式。具體為，奧園擬發行10億股普通股，連同目前公司實控人郭梓文及家人利益持有的4億股普通股，轉讓給債權人。
粗略計算，債轉股后郭梓文的持股將由56.01%降低至31.77%。而奧園發行的10億股，以及實控人郭梓文持有的4億股若全部轉讓給債權人，債權人對奧園的持股將為35.3%，高過實控人郭梓文的持股。
奧園還將發行1.43億美元無息強制可轉換債券，將于2028年9月轉化為奧園股份，其將占轉換后奧園已發行股本總額的29.9%。若加上該部分，實控人郭氏家族持股將進一步下降為22.27%。
在發布境外重組方案當日，奧園也補發了之前缺席的3份財報，這同樣為奧園要達成復牌的重要舉措。
2022年6月30日，聯交所向中國奧園發出復牌指引，合共四條要求，其中最重要的兩條為發布未發布業績、證明公司有足夠的業務運作并且擁有相當價值的資產支持其營運。
經營壓力尚存
奧園是否有足夠的業務運作并且擁有相當價值的資產支持其營運，不妨從其最新披露的2023年中期業績中窺探。
今年上半年，中國奧園實現總收入109.41億元，同比上升25.1%。期內錄得毛利潤7.42億元，同比上升373.1%；毛利潤率由去年同期的1.8%上升至6.8%。從這一點來看，中國奧園的經營確實有了一定的進展。
不過，奧園仍未擺脫虧損。期內虧損28.96億元，股東應占虧損約為29.45億元，去年同期虧損為29.21億元，同比上升0.8%。
從財務數據來看，上半年奧園營銷費用、行政費用兩項開支合計達13.7億元，已經超過了當期毛利。另一方面，奧園處理資產籌集資金也為公司帶來不小損失，其中出售附屬公司帶來虧損5.1億元。另外，奧園2023年上半年還遭遇了來自匯兌的較大虧損，虧損凈額達到12.4億元。
所持資產上，截至期末，中國奧園共擁有259個項目，土地儲備總建筑面積約2822萬平方米，權益建筑面積約2313萬平方米。此外，擁有的城市更新項目規劃總建筑面積3066萬平方米，規劃可售面積1329萬平方米。
不過與2022年末一樣，奧園仍處于資不抵債的窘境。期末凈資產為-205.32億元，同比下滑78.58%。有息債務方面，期末奧園總借款為1088.72億元，其中一年內須償還的借款為1031億元。
巨額的即期債務或是由奧園的違約所帶來。期內，中國奧園拖欠銀行及其他借款約370.44億元，拖欠優先票據及債券約285.40億元。該等違約觸發交叉違約條款，導致合計276.72億元的借款可能被債權人提前要求償還。
不過，隨著中國奧園境內外債務重組完成后，其即期債務壓力將大幅減小。
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