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事件
7月10日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于延長金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)政策期限的通知》（簡稱《通知》），對(duì)去年11月出臺(tái)的房地產(chǎn)“金融16條”中的部分政策進(jìn)行延期至2024年12月31日。投資要點(diǎn)
存量貸款展期和配套融資支持延長一年半。此次延期的政策包括房企存量融資展期、保交樓配套融資支持兩條政策。具體為：1）根據(jù)2022年11月出臺(tái)的金融十六條中第四條“支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期”，金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)可通過自主協(xié)商展期存量貸款，對(duì)于2023年6月前（原文為政策通知引發(fā)后半年）到期的存量貸款可延長一年。此次《通知》將該條例修改為2024年底前到期的債務(wù)可延長一年。也就是說存量貸款展期后還款日期從2024年6月延長到了2025年12月，延長了一年半的時(shí)間。2）根據(jù)2022年11月出臺(tái)的金融十六條中第八條，政策印發(fā)后半年內(nèi)保交樓專項(xiàng)貸款配套融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)保持、新發(fā)放融資形成不良的盡職人員可免責(zé)。在2023年《通知》中，該期限從2023年6月延長到2024年12月。
行業(yè)下行風(fēng)險(xiǎn)仍在，政策延長支持期限為必要。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2023年6月百強(qiáng)房企銷售操盤金額5267.4億元，環(huán)比增長8.5%，同比降低28.1%，逾7成百強(qiáng)房企單月業(yè)績同比降低，近6成百強(qiáng)房企單月業(yè)績同比降幅大于30%，其中27家企業(yè)業(yè)績降幅大于50%。我們認(rèn)為，房企融資是否有所改善以及金融機(jī)構(gòu)是否能夠積極落實(shí)金融十六條，和房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售修復(fù)是相輔相成的關(guān)系。在銷售修復(fù)勢(shì)能走弱的情形下，房企融資改善難度提升。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-5月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金55958億元，同比下降6.6%；其中，國內(nèi)貸款7175億元，同比下降10.5%。我們認(rèn)為，2023年《通知》延長存量貸款是房企銷售和資金回籠走弱時(shí)的必要支持，有助于化解房企短期風(fēng)險(xiǎn)和推進(jìn)保交樓進(jìn)度。
企業(yè)分化趨勢(shì)不變，政策優(yōu)先化解風(fēng)險(xiǎn)。我們認(rèn)為此次行業(yè)具有明顯的K型分化特點(diǎn)，部分房企銷售-融資-投資形成正向反饋，而部分房企出現(xiàn)負(fù)反饋。對(duì)于已經(jīng)出險(xiǎn)負(fù)反饋的房企而言，金融十六條對(duì)其支持更多落點(diǎn)在于給其更多時(shí)間化解風(fēng)險(xiǎn)，而非擴(kuò)大融資。因此，我們認(rèn)為當(dāng)前房企之前競(jìng)爭(zhēng)仍在于資金（銷售回款+融資），行業(yè)供給側(cè)出清仍在繼續(xù)。我們繼續(xù)看好優(yōu)質(zhì)房企（銷售強(qiáng)+融資成本低+有定增）：招商蛇口、華發(fā)股份、保利發(fā)展（以及建議關(guān)注華潤集團(tuán)、中國海外發(fā)展）。此外，有能力產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的類債標(biāo)的，抗逆性顯著，降息環(huán)境下價(jià)值走強(qiáng)，看好中國國貿(mào)。
風(fēng)險(xiǎn)提示：政策效果低于預(yù)期；融資實(shí)質(zhì)進(jìn)展不及預(yù)期；銷售復(fù)蘇較弱。
