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事件
7月10日,中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布《關于延長金融支持房地產市場平穩健康發展有關政策期限的通知》(簡稱《通知》),對去年11月出臺的房地產“金融16條”中的部分政策進行延期至2024年12月31日。投資要點
存量貸款展期和配套融資支持延長一年半。此次延期的政策包括房企存量融資展期、保交樓配套融資支持兩條政策。具體為:1)根據2022年11月出臺的金融十六條中第四條“支持開發貸款、信托貸款等存量融資合理展期”,金融機構與房地產企業可通過自主協商展期存量貸款,對于2023年6月前(原文為政策通知引發后半年)到期的存量貸款可延長一年。此次《通知》將該條例修改為2024年底前到期的債務可延長一年。也就是說存量貸款展期后還款日期從2024年6月延長到了2025年12月,延長了一年半的時間。2)根據2022年11月出臺的金融十六條中第八條,政策印發后半年內保交樓專項貸款配套融資風險評級保持、新發放融資形成不良的盡職人員可免責。在2023年《通知》中,該期限從2023年6月延長到2024年12月。
行業下行風險仍在,政策延長支持期限為必要。根據克而瑞數據顯示,2023年6月百強房企銷售操盤金額5267.4億元,環比增長8.5%,同比降低28.1%,逾7成百強房企單月業績同比降低,近6成百強房企單月業績同比降幅大于30%,其中27家企業業績降幅大于50%。我們認為,房企融資是否有所改善以及金融機構是否能夠積極落實金融十六條,和房地產市場銷售修復是相輔相成的關系。在銷售修復勢能走弱的情形下,房企融資改善難度提升。根據統計局數據顯示,1-5月房地產開發企業到位資金55958億元,同比下降6.6%;其中,國內貸款7175億元,同比下降10.5%。我們認為,2023年《通知》延長存量貸款是房企銷售和資金回籠走弱時的必要支持,有助于化解房企短期風險和推進保交樓進度。
企業分化趨勢不變,政策優先化解風險。我們認為此次行業具有明顯的K型分化特點,部分房企銷售-融資-投資形成正向反饋,而部分房企出現負反饋。對于已經出險負反饋的房企而言,金融十六條對其支持更多落點在于給其更多時間化解風險,而非擴大融資。因此,我們認為當前房企之前競爭仍在于資金(銷售回款+融資),行業供給側出清仍在繼續。我們繼續看好優質房企(銷售強+融資成本低+有定增):招商蛇口、華發股份、保利發展(以及建議關注華潤集團、中國海外發展)。此外,有能力產生穩定現金流的類債標的,抗逆性顯著,降息環境下價值走強,看好中國國貿。
風險提示:政策效果低于預期;融資實質進展不及預期;銷售復蘇較弱。