編者按：2021年6月21日，首批9只基礎設施公募REITs（以下簡稱“公募REITs”）產品在滬深交易所上市，我國公募REITs市場揚帆起航。兩年來，市場各方在資本市場服務實體經濟的這又一創新跑道上銜枚疾進。730個日日夜夜，公募REITs市場克服了山林初啟的忐忑，戰勝了非理性波動的擾動，沿著既定軌道不斷前行，并愈發茁壯，能夠肩負重任。
與企業通過IPO上市募資投向新項目不同的是，公募REITs是將原有不動產資產打包發行上市，將其由靜止資產轉化為可流動的標準化金融證券產品，擴募也是吸納已有資產進入REITs資產池。數據顯示，滬深兩市已上市的公募REITs現有27只，募集資金接近千億元，可帶動新增投資超4400億元。公募REITs盤活存量資產、形成存量資產和新增投資良性循環的功效盡顯。
黨的二十大報告提出，“優化基礎設施布局、結構、功能和系統集成，構建現代化基礎設施體系”。“十四五”規劃作出了“推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）健康發展，有效盤活存量資產，形成存量資產和新增投資的良性循環”的重要部署。對于兩周歲的公募REITs市場而言，藍圖已經繪就，路徑十分清晰，惟有以夢為馬，方能不負韶華！
(資料圖片僅供參考)
本報記者張歆閆立良昌校宇
六月的島城氣溫持續攀升，平均年進出口值達1000億元的青島前灣綜合保稅區也一片火熱，區內的前灣港區（我國北方最大的集裝箱港）萬噸巨輪云集，橋吊高聳林立，集裝箱卡車往來不息……
作為首批9只公募REITs中的首單滬市倉儲物流類項目，中金普洛斯倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱“中金普洛斯REIT”）近期落地擴募的底層資產之一——普洛斯青島前灣港國際物流園（以下簡稱“青島普洛斯”）正坐落于此。
《證券日報》記者在調研中發現，看似靜立的倉儲物流園內部，勞動力、資本、技術、數據等各項要素都在高效流動。這動靜之間，實則暗藏倉儲物流業助力產業積蓄的發展能量。
底層資產：
分布分散但不分化
中金普洛斯REIT的現金流，來源于底層資產租賃產生的租金及物業管理服務費。普洛斯中國高級副總裁、資本運營負責人楊敏對《證券日報》記者表示，“目前，中金普洛斯REIT項目底層資產租戶結構穩定，涉及生物醫藥、先進制造、第三方物流、跨境電商等行業，租金及管理費來源合理分散。同時，租戶租賃時限以中長期為主，長期租約可達十年，可有效分散經濟周期帶來的風險。”
在一眾公募REITs中，中金普洛斯REIT有一個標志性特點——底層資產數量最多且分布區域較為分散。具體而言，前述青島普洛斯只是中金普洛斯REIT的擴募底層資產之一，首募資產還有原為2008年北京奧運會“定制”的物流中心——普洛斯北京空港物流園。自中金普洛斯REIT于2023年6月份完成首次擴募新購入3項基礎設施資產后，持有的倉儲物流園區數量達10個，可租賃面積約116萬平方米，截至2022年末，10個園區平均出租率91.55%。
不過，與其他公募REITs底層資產大多集中于北上廣深不同，中金普洛斯REIT部分底層資產分布在二、三線城市，而且這些資產是普洛斯在中國所投資開發和管理運營的逾400處倉儲物流園區中優選出來的。看似分散的選擇背后，其實有中金普洛斯REIT清晰的邏輯主線，即深度融入重大區域發展戰略。
楊敏介紹，“中金普洛斯REIT原有底層資產分別位于北京市、廣東省及江蘇省的樞紐區位，周邊產業基礎好，經濟發達、消費能力強。再加上項目的通達性好，這些都使得項目擁有優質租戶，運營成熟穩定，區域及行業分散度高。而首次擴募底層資產在區位上能夠吸收一線城市及強二線城市的外溢效應，具有較強的經濟活力與成長潛力，有利于基礎設施資產持續穩定運營以及實現資產增值。”
楊敏同時表示，首次擴募新購入的資產是對中金普洛斯REIT原有基礎設施資產覆蓋區域的補充，有利于分散資產組合地域風險，拓展中金普洛斯REIT持有的倉儲物流園區的影響和輻射范圍，形成全國網絡化布局，發揮規模效應。目前，中金普洛斯REIT底層資產所在區域已覆蓋京津冀、長三角、環渤海經濟區、粵港澳大灣區和成渝經濟圈。記者所見青島普洛斯正是其布局在環渤海經濟區中的一個。
基于高效穩健的運營，中金普洛斯REIT持續為投資者創造長期穩定的回報。據楊敏介紹，自產品上市以來，先后給投資者進行了4次分紅，累計分紅金額約4.17億元。
如果進一步對中金普洛斯REIT進行“穿透”可以發現，底層資產的“抗周期自信”其實來自我國正在加速構建的以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局。作為供應鏈的核心節點，倉儲物流園區承擔著商品存放與流通的雙重職能，在“雙循環”格局下，消費對于倉儲物流業的牽引力顯然是直接高效的。
倉儲物流：
定位但不止于定位
起源于象形文字的“倉”，自古以來就代表“藏糧之處”，所謂“倉廩實而知禮節”也正出于此。時至今日，文字和產業均歷經數千年演進，倉儲物流園不僅能提供一份專屬空間，更能敏銳感知產業脈動、更深層次促進產業發展。
一家主營化妝品的跨境電商企業在青島普洛斯園區內的租賃面積達2.8萬平方米（層高10米），自2020年將業務拓展至青島市后，經過3年的發展，目前一線入區貿易額超60億元。
該企業員工告訴記者，“公司主要承接天貓國際、拼多多、抖音、快手等平臺的業務，員工數量達150人左右。選擇青島普洛斯后，我們還以倉為店，也就是說，這里不僅是物流倉庫，還是直播基地。不少主播、網紅來此地直播，就以倉庫的高位貨架為背景吸引人氣。前不久進行的一次網紅主播單場直播銷售額超過1億元。”
記者注意到，在倉庫一隅，借助貨架上安裝的特定設備，該公司部分員工以及來自多家勞務公司的工作人員，正在對即將發貨的化妝品進行打包和貼碼，其中，成熟員工可以在6分鐘內完成10件化妝品的打包貼碼全流程。同時，計件的薪酬模式對于提升人員工作效率，應對“618”帶來的訂單暴增局面也十分有效。
據上述員工介紹，該公司有多年相關從業經驗，之所以將倉庫選在青島市、選在青島普洛斯，正是看好物流園的地理優勢和其作為高標倉的建設、管理質效。
所謂高標倉，即“高標準倉儲物流設備”，它不是傳統意義上的“倉庫”或者“倉庫管理”，而是起到了資源提供者的角色。這一點在物流園與另一租戶的默契配合中也有體現。該租戶是一家以清關、倉儲物流、運輸為主業的第三方物流企業，至今已有10年的發展歷史。目前，青島前灣綜合保稅區內數量龐大的外資企業均是該第三方物流企業的潛在客戶群體，青島普洛斯高質量倉儲空間為企業在高標業務中鎖定新增訂單增加了重要砝碼。
自信表達：
成功但未來更精彩
首批產品上市兩年來，我國公募REITs市場產品種類擴容、資產標的擴募，并從試點走向常態化發行。談及與公募REITs市場發展一路同行的感受，楊敏表示，“通過中金普洛斯REIT的發行，普洛斯進一步加強了資產開發運營與資本循環的強有力閉環，并推動形成更多優質項目儲備。我們深切感受到，兩年來，監管部門及地方政府陸續出臺多項政策以鼓勵公募REITs相關市場發展，底層資產范圍持續擴容，我們十分歡迎和期待公募REITs常態化發行的加速推進。”
中金普洛斯REIT基金經理劉立宇對《證券日報》記者表示，“公募REITs試點工作啟動以來，在各監管機構和市場參與主體的共同努力下，行業政策和規則持續完善，市場規模持續提升，項目運營整體穩定。以中金普洛斯REIT首次擴募為例，擴募需要參與基金份額持有人大會的2/3以上份額投票支持才能通過，從實際投票的情況來看，同意擴募及新購入資產的份額占比達99.998%，代表擴募得到了基金份額持有人的大力支持。未來，中金普洛斯REIT爭取實現資產增值，更好回報投資者。”
此外，為進一步推動多層次基礎設施REITs市場的建立和發展，劉立宇以市場參與機構的身份建議，從四個方面構建制度體系。一是建議監管部門持續完善發行、信息披露等基礎制度。二是建議鞏固和拓寬公募REITs投資者群體。三是建議繼續加強二級市場建設，健全二級市場流動性支持制度安排，完善做市機制。四是建議推動完善其他配套政策，在公募REITs試點經驗基礎上，盡快推動基礎設施REITs專項立法。
（文章來源：證券日報網）
